深圳房地产经典案例:恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用
骆训文
原告:中某公司(经纪方)
被告:王某(买方)
一、基本案情:
2008年5月,原被告签署了《中介服务协议(客户)》,约定原告为被告介绍位于深圳市南山区新一代大厦某房产,被告的意向购买价为62万元,原告指派业务员姚某陪同被告实地勘验了上述房产,被告承诺,若其成功购入涉案房产,须向原告支付相当于成交价的1.5%但不低于5000元的佣金,支付时间为买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》当日或之前,被告不得自行或委托他人购买上述房产,若被自行或委托他人购买上述房产,其须向原告支付相当于意向购买价的3%(即18600元)但不低于10000元作为赔偿金。
之后,被告向原告交纳了购买涉案房产的诚意金1500元,原告并在收据上载明:“协商时间为10天,若未按条件谈成,此款如数退回。”2008年5月30日,原告向被告退还上述诚意金1500元。后被告与涉案房产的业主郑某签订了正式的房地产买卖合同并于2008年6月13日将涉案房产登记至被告名下。
于是,原告以被告利用原告提供的信息,恶意跳单为由起诉至法院要求被告支付违约金18600元及利息。
二、被告观点:
被告辩称,其从未承诺向原告支付佣金,涉案房产的信息系从别的中介公司听到的,与原告无关。
诉讼中,被告确认原告的员工带被告看过涉案房产,但被告不承认原告的员工曾带被告与涉案房产的业主洽谈过交易价格。同时,被告确认其于2008年6月1日另行通过世某公司的居间服务与卖方达成买卖协议,实际成交价为60万元,并已向世某公司交纳佣金1万元。
三、法院判决:
2008年10月10日,深圳市南山区人民法院作出判决如下:被告王某应向原告中某公司支付2000元。
判决下达后,双方均未上诉,且被告自动履行了判决内容。
四、法律分析:
本案中,原被告之间存在居间合同关系的事实清楚,应无异议。本案的争议焦点在于被告与涉案房产的原所有权人郑某之间的买卖合同的成立是否由原告促成。根据原被告签订的《中介服务协议(客户)》,被告已明确告知原告其意向购买价为62万元,由此可见,被告购买涉案房产的前提是该房产的价格等于或低于62万元。被告向原告交纳诚意金1500元后,原告在出具的收据上载明:“协商时间为10天,若未按条件谈成,此款如数退回。”上述陈述可视为原告承诺被告,若不能按被告所要求的价格协商成功,原告退还诚意金后原告向被告退还诚意金的事实表明,原告未能按照被告的意向购买价促成涉案房产的买卖。而被告提交的相关证据足以证明,被告通过世某公司的中介服务以60万元的价格购买了涉案房产。
综上,原告虽为促成涉案房产的交易做出一定努力,但最终未能按被告的要求的价格促成合同的订立,同时被告亦确认原告的员工曾带被告看过涉案房产。根据《合同法》第426条和427的规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故被告应承担原告在此过程中所支出的必要费用。
由于原告未向法院提交证明其支出情况,因此法院酌定被告向原告支付相当于佣金20%的必要费用2000元相对比较合情合理,同时亦不违反法律规定。
深圳房地产律师骆训文
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司法行政机关人民警察辞退暂行办法
司法部 中华人民
司法行政机关人民警察辞退暂行办法
中华人民共和国司法部 中华人民共和国人事部
司发通〔2000〕160号
第一条 为提高司法行政机关人民警察队伍的素质和战斗力,根据《中华人民共和国人民警察法》、《中华人民共和国监狱法》和《国家公务员暂行条例》,制定本办法。
第二条 本办法所称辞退,是指司法行政机关对已不具备条件,不适合在司法行政机关继续工作的人员,依法解除其与司法行政机关任用关系的一项人事行政管理措施。
第三条 司法行政机关人民警察有下列情形之一的,应当予以辞退:
(一)在年度考核中,连续两年被确定为不称职的;
(二)不能胜任现职工作,又不接受其他安排的;
(三)因单位调整、撤销、合并或者缩减编制员额需要调整工作,本人拒绝合理安排的;
(四)旷工或者无正当理由逾期不归连续超过十五天,或者一年内累计超过三十天的。
第四条 司法行政机关人民警察有下列情形之一,经多次批评教育仍不改正,或者经培训仍不合格的,应当予以辞退:
(一)作风散漫,纪律松弛,经常迟到早退或者上班时间经常办私事的;
(二)遇事推诿,消极怠工,工作不负责任的;
(三)酗酒滋事或者经常酗酒的;
(四)私自将警械、制式服装、警衔标志、警官证转借、赠送非人民警察的;
(五)文化、业务素质低,不适合在司法行政机关人民警察岗位上继续工作的。
第五条 司法行政机关人民警察有下列情形之一,错误比较严重又不宜给予行政开除处分的,应当予以辞退:
(一)殴打或者纵容他人殴打罪犯、劳教人员的;
(二)侮辱罪犯、劳教人员的;
(三)利用罪犯、劳教人员提供劳务谋取私利的;
(四)私自为罪犯、劳教人员传递信件或者物品的;
(五)非法将监管罪犯、劳教人员的职权交予他人行使的;
(六)不执行上级决定和命令的;
(七)在执行公务中贪生怕死,临阵脱逃的;
(八)违反规定使用武器、警械的;
(九)索要、收受、侵占罪犯、劳教人员及其亲属财物的;
(十)接受当事人及其代理人请客送礼的;
(十一)从事营利性的经营活动或者受雇于个人、组织的;
(十二)诬告他人,压制和打击报复检举人、控告人的;
(十三)道德败坏、生活腐化的。
第六条 司法行政机关人民警察有下列情形之一的,不得辞退:
(一)因公负伤致残并被确认丧失工作能力的;
(二)患严重疾病或者负伤正在进行治疗的;
(三)在孕期、产期或者哺乳期内的。
第七条 辞退司法行政机关人民警察按下列程序办理:
(一)所在单位在核准事实的基础上,经领导集体讨论研究提出辞退建议,填写《辞退国家公务员审批表》(见附件一),按照管理权限报任免机关。
(二)任免机关人事部门审核。
(三)任免机关审批。凡批准辞退的,以书面形式(见附件二、附件三)通知呈报单位和被辞退人员。省属单位的,抄送省司法厅和省级人民政府人事部门备案;市(地)属单位的,抄送市(地)司法局和市(地)级人民政府人事部门备案。凡不予批准的,应当将《辞退国家公务员审批表》退回呈报单位,并说明理由。
第八条 对被辞退人员,五年内不得再录用为人民警察。
第九条 被辞退人员的人事档案,由任免机关人事部门按规定转至户籍所在地县以上(含县)政府人事行政部门所属人才流动服务机构。
第十条 被辞退人员,自批准之月的下月起停发工资,按国家有关规定享受失业保险或者领取辞退费。
第十一条 被辞退人员对辞退决定不服,可以按照《国家公务员申诉控告暂行规定》申请复核或者提出申诉。
第十二条 被辞退人员应当在接到《辞退国家公务员通知书》十五日内,办理公务交接手续,必要时,应当接受财务审计。
对拒不办理公务交接手续、不接受财务审计的,给予开除处分。
第十三条 被辞退人员的所在单位应当及时收回其使用的枪支、警械、警用标志、工作证件、警官证和其他警用物品。
第十四条 同级人民政府人事部门和上一级司法行政机关对司法行政机关执行辞退制度的情况进行监督,有权对违反规定的行为进行纠正和处理,并依据有关规定对直接责任人作出处理。
第十五条 被辞退人员无理取闹、扰乱机关工作秩序,殴打、侮辱、诽谤有关人员,属于违反治安管理行为的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十六条 本办法未作规定的其他事宜,按照《国家公务员辞职辞退暂行规定》办理。
第十七条 本办法由司法部负责解释。
第十八条 本办法自发布之日起施行。
附件一
辞退回家公务员审批表
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|姓 名| |性 别| |出生年月( 岁)| |民族| |
|---|---|-----------------|--------|------|
|籍 贯| | 入党时间 | | 健康状况 | |
|---|---|------|----------|--------|------|
|学 历| |参加工作时间| | 标 |基础工资| |
|-------------------------| 准 |----|------|
|家庭住址 | | 工 |职务工资| |
|-----|-------------------| 资 |----|------|
|户口所在地| | 额 |级别工资| |
|-----|-------------------|(元)|----|------|
|现任职务 | | |工龄工资| |
|-----------------------------------------|
|爱人工作单位及职务| |
|---------|-------------------------------|
| 熟悉何种专业技 | |
| 术及有何种专长 | |
|---------|-------------------------------|
| 奖惩情况 | |
|---------|-------------------------------|
|近三年年度考核结果| |
|-----------------------------------------|
| | |
| 主 | |
| 要 | |
| 工 | |
| 作 | |
| 简 | |
| 历 | |
| | |
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-------------------------------------------
| 辞 | |
| 退 | |
| 理 | |
| 由 | |
|---|-------------------------------------|
| 所 | |
| 在 | |
| 单 | |
| 位 | |
| 意 | (盖章) |
| 见 | 年 月 日 |
|---|-------------------------------------|
| | |
|任 部| |
|免 门| |
|机 审| |
|关 核| |
|人 意| |
|事 见| (盖章) |
| | 年 月 日 |
|---|-------------------------------------|
| | |
|任 审| |
|免 批| |
|机 意| |
|关 见| (盖章) |
| | 年 月 日 |
|---|-------------------------------------|
| | |
| 备 | |
| | |
| 注 | |
| | |
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附件二
×××文件
×××字(×××)×号
关于辞退×××的批复
:
根据《国家公务员辞职辞退暂行规定》的有关规定和
《司法行政机关人民警察辞退暂行办法》第 条第 款的
规定,经研究,同意辞退×××,解除其与国家行政机关
的任用关系。
审批机关(盖章)
年 月 日
附件三
辞退国家公务员通知书存根
第 号
姓名:
原单位及职务:
批准辞退时间:
批准机关:
经手人:
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辞退国家公务员通知书
:
根据《国家公务员辞职辞退暂行规定》的有关规定和
《司法行政机关人民警察辞退暂行办法》第 条第 款的
规定,经研究决定,你自即日起被辞退。可凭此通知到
领取失业保险金或辞退费和到 登记申请
就业。
审批机关(盖章)
年 月 日
2000年11月27日