浙江省杭州市住房制度改革办公室


杭州市市区房改房上市交易管理试行办法
杭州市住房制度改革办公室
杭房改(1999)第6号文



第一条 为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革促进住宅建设发展的通知》，规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易行为，促进房地产市场发展，盘活存量住房，满足居民改善居住条件的需要，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》及有关规定，特制定本试行办法。
第二条 本办法所称的房改房包括：
（一）职工、居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房。
（二）职工、居民按市政府规定的有关优惠政策购买的经济适用住房（安居房、解困房）等。
（三）国家扶持、单位资助、个人集资合作建造的住房。
第三条 上市交易的房改房必须取得房屋所有权证、土地使用权证和契证，权属清晰。
出售在学校校园、工矿作业区域内的房改房，在同等条件下，原产权单位享有优先购买权。
第四条 有下列情况之一的房改房暂缓上市：
（一）已列入近期规划改造范围，户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房。
（二）擅自改变房屋使用性质的房改房。
（三）党政领导干部购买或集资建造的超过面积控制标准的房改房。
（四）购房贷款尚未还清，所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房，经抵押权人同意转让的除外。
（五）职工原购公有住房时，经市房改办批准，与原售房单位在公有住房（换购房）买卖协议书中有其他约定条件的，从其约定。
（六）法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房。
第五条 房改房上市交易的形式包括：转让（包括买卖、交换、赠与或其他合法方式）、抵押和租赁。
房改房转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
第六条 房改房上市交易实行准入制度，按照“先评估，后交易”的原则办理。
第七条 职工、居民的房改房上市交易，不得造成该户职工家庭新的住房困难，交易后该户不得再按成本价购买公有住房、不得再购买或租用政府优惠价格供应的其它住房。
第八条 职工、居民转让房改房按下列程序办理：
（一）由卖方向市房改办提出申请，领取并如实填写由杭州市住房制度改革办公室统一印制的《杭州市市区房改房上市交易申请审批表》，经卖方及配偶所在单位和原产权单位出具有关证明意见后，提交下列有效证件：
1．夫妻双方身份证及户籍证明复印件；
2．房屋所有权证原件、土地使用权证、契证复印件；
3．夫妻双方现有职级证明；
4．同户籍居住成年人共同签字同意转让的书面意见；
5．原购买公有住房或安居房、集资建房买卖协议书。
（二）市房改办负责对房改房上市交易申请的审核。在接受申请后，在5个工作日内完成核验有关证件。如申请上市的房改房不属上市范围的，应将审查决定的意见及时通知申请人；如同意上市，出具准予其上市交易的书面文件。
（三）市土地管理局在5个工作日内完成土地权属审查。
（四）凡符合上市交易条件的准予上市交易的房改房，由卖方向具有资质的评估机构申请住房价格评估。
（五）买卖双方签订契约。
（六）由买卖双方向市房地产交易管理所办理交易手续并提交《杭州市市区房改房上市交易申请审批表》和房屋价格评估书，由市房管局房地产交易所核实申报价格。
（七）买卖双方按本办法第九条规定缴纳有关税费。
（八）买方在办理完交易过户手续后25个工作日内，向市房地产管理局领取房屋所有权证；市土地管理局在25个工作日内按照法定程序完成申请办理土地使用权证的变更手续。
第九条 职工、居民转让房改房，应按规定缴纳下列税费：
（一）土地收益金。暂按成交金额的1％（低于评估价的按评估价，下同）由卖方缴纳。
（二）根据现行税法对营业税、城建税、教育费附加，按成交金额的5．55％（简称综合税率），由卖方缴纳。
（三）契税。按成交金额的3％计征，由买方缴纳。
（四）印花税。按成交金额的0．1％，由买卖双方各负担50％。
（五）房改房首次上市交易，免收交易手续费。
第十条 职工、居民出售房改房的收入，在按本办法第九条规定交纳税费后归个人所有。原售房单位和个人缴纳的住房共用部位和公用设施维修基金的管理按有关规定执行。
第十一条 职工、居民出售房改房时，应在办理交易手续的同时，按本办法第九条第二款的规定缴纳税款。该项税款须按有关规定及时缴交入库。
自交易之日起，至新购买住房交易过户或预（销）售商品房合同备案之日止，对前、后一年内重新购买的住房，且已按前款规定足额纳税的，其相当于税款金额部分可以区分不同情况进行处理：（一）新购房价款大于或等于出售房款的，予以全额退还；（二）新购房价款低于出售房款的，相当于新购房价款部分予以退还。除此以外，为鼓励房改房上市交易，市财政给予按转让房改房成交金额1％的补贴。
职工、居民申请退还上述款项时，应凭原始纳税凭证、新购住房付款凭证或预（销）售商品房合同，到市房地产交易管理所申请办理退款确认手续。办妥新购住房交易手续后，持经确认的退款凭证，到市房地产交易管理所办理退款。
市房地产交易管理所办理退款所需资金数额，由市财政按收支两条线的管理原则予以拨付。
第十二条 职工、居民的房改房与房地产开发企业的商品房进行置换，房改房按评估价计价，缴纳1％的土地收益金。商品房按物价部门批准的价格计价。置换住房应交税费按本办法第九条、第十一条和现行政策的规定办理。
房地产开发企业置换所得的房改房，可作为商品房出售。
第十三条 房改房相互交换、房改房与公房交换、房改房与私房交换，在办理交易过户手续时，应各自按交易金额的1％缴纳土地收益金。交换住房应交税费按本办法第九条、第十一条的规定办理。
第十四条 职工、居民的房改房可以设定抵押权。抵押人不能按期履行债务时，抵押权人有权依法处理所抵押的房改房，所得的价款在按本办法第九条规定缴纳税费后，优先受偿。
第十五条 出租房改房按《浙江省房屋租赁管理条例》、《杭州市房地产交易市场管理暂行办法》的规定办理有关手续，并缴纳相关税费。
租金收入在扣除相关税费后归个人所有。
第十六条 房改房上市交易的职工及所在单位必须如实反映情况和提供证明。凡不如实反映情况或提供虚假证明的，一经发现，除追究直接当事人及所在单位责任外，还应视情节轻重，给予单位主要负责人相应的党纪、政纪处分及经济处罚。
违反本办法第四条的规定，将不准上市出售的房改房上市出售的，处以10000元以上30000元以下的罚款。
第十七条 违反本办法第七条的规定，将已购房改房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价购买公有住房或政府提供优惠政策住房的，由房地产行政主管部门责令退回所购房屋，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款或者按照商品市场价格补齐房价款，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第十八条 各有关部门对房改房上市交易要按规定严格审查。工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 本试行办法只适用于房改房首次进入市场，房改房转让以后再次进入市场交易的，按有关私房交易管理规定办理。
第二十条 本试行办法由市住房制度改革办公室负责解释。
第二十一条 本试行办法自公布之日起试行。


1999年6月11日
浅析淡水资源的国际法保护

王秀英


随着经济的不断高速发展，世界经济达到了空前繁荣的时代。同时，具有全球性影响的环境问题日益突出。人类对环境影响的深度和广度也不断加强，人类赖以生存的大气、水、土地、生物乃至外层空间不断受到破坏。不仅发生了区域性的环境污染和大规模的生态破坏，而且出现了温室效应、臭氧层破坏、全球气候变化、酸雨、物种灭绝、土地沙漠化、森林锐减、越境污染、海洋污染、野生物种减少、热带雨林减少、土壤侵蚀、等大范围的和全球性环境危机，严重威胁着全人类的生存和发展。淡水资源短缺是个全球水危机的现实，已经引起了国际社会各界的重视。


一、全球淡水资源现状

（一）地球水资源的概况

水乃生命之源，安全的淡水是维持地球上生命的基本要素。所有的生命都依赖于水，有水地球上的万物才得以生存、生长。据统计地球表面2/3被水覆盖，其中咸水占97.47%淡水仅占2.53%。冰川、积雪的淡水难以利用却占淡水总量的87%，而可利用的淡水少之又少主要是分布于地球深部的淡地下水和河流、湖泊、大气水，这些淡水仅占0.26%且最活跃更新最快。如果说缺少石油和其他燃料，我们可以用其他能源来替代，那么，如果没有洁净的淡水，没有干净的可饮用水，我们的未来将会是一个没有未来的未来。国际自然及自然资源保护联盟孟加拉代表爱农·尼沙特在研讨会上说：“如果将世界上所有的水比喻为盛在一加仑罐子里的水，可供人使用的淡水量只相当于一汤匙——大约是总量的0.75%。”在21世纪的开端，地球上有10多亿人根本喝不上干净的水。大约24亿人得不到足够的可饮用水，每年大约还有340万人死于与水有关的疾病。有关专业人士预言：人类面临的下一个生态危机将是淡水资源短缺!

（二）地球上的淡水资源分配极不均衡

联合国和斯德歌摩环境研究所报告1995年世界1/5的人得不到洁净的水。2025年面临缺水困境的人将增至2/3，2050年世界1/3的人得不到洁净水。 有些地区大水泛滥，而有的地区却因干旱而导致居民死亡——或者沦落成难民而举家迁移。加拿大有着与中国同样多的水资源，然而加拿大的人口只有中国的2.5%，人均淡水量远高于中国。中国淡水资源总量居世界第四位，人均资源量居世界82位，不到世界水平的1/3。在干燥的博茨瓦纳，水是如此宝贵以至于用“雨水（Pula）”命名自已的货币。


二、水资源短缺的原因

水资源短缺的主要原因大致分为：自然原因和人为原因。在自然原因中水资源全球分布的及不均匀，气候变暖改变区域降水的蒸发格局造成了大气环流失衡，使区域性降水造成了分布不均衡。其次，雨水在时间和空间上的分布更不均匀。

两个原因当中更重要的是人为原因，人类水资源需求总量正在急剧上升的现象这是不可非议的，相反人类人为造成水污染的程度也变得越来越严重。当今水污染是全球淡水资源面临的又一大威胁，清洁、充足的水是极其宝贵的。没有清洁、充足的水，人类就不能生存。但是我们却把清澈、干净的水源作为废物倾倒场，每年向湖泊、河流和海洋倾倒数十亿吨的化学品、金属和有机污染物。同时海上运输过程中的意外事故造成的液体泄漏也给海洋带来了无法挽回的损失。不当的淡水利用也给水资源带来了无形的浪费。在农用方面，农作物的大面积灌溉使淡水造成了大量的流失，这更是一个不可忽视的问题

我们一方面在消耗着越来越多的水，另一方面却在继续忽视水的重要性。这不是我们今天人类应该做的，相反我们需要保护和恢复我们的水质。


三、全球淡水资源的国际保护及保护法取得的进步

20世纪许多战争都是因石油而引起21世纪水将成为引起战争的根源。由于全球一体化和可持续发展的需要各国必须对淡水资源的国际公平分享问题和淡水污染的防治问题给予充分重视，做到广泛协商并用国际条约巩固协商成果。全球面临着严峻的水危机，直接危及人类的生存和发展。世界水事委员会提醒大家：“此时此刻，我们面临着世界水资源短缺的危机，而且这种危机只会越来越严重。如果解决不了水源短缺的问题，结果将是粮食价格上升，缺水的国家不得不用昂贵的价格进口粮食，然而缺水的国家大多贫穷落后。”饥饿和干渴也与政治动荡和经济增长缓慢紧密相关。

关于淡水资源的国际保护经历了从单一利用到全方位保护，从保护河流到保护整个水系的发展过程，从创设相对简单和直接的防止重大跨界污染的义务发展到建立广泛的保护共享资源的法律制度。

起初，区域性的或双边的国际条约构成全球淡水资源的利用和保护制度的重要部分。如1978年美国和加拿大两国签订的《美加大湖水质协定》。《协定》的宗旨是“恢复并保护大湖流域生态系统的、水体的、化学的、物理的和生物学的完善性”。1998年通过的《保护莱茵河公约》，该公约从整体的角度看待莱茵河生态系统的可持续发展，将河流、河流沿岸与河流冲击区域一起考虑。

随后，1966年国际法协会通过了《赫尔辛基规则》是淡水资源的全球保护的里程碑，在条约中提出了现代国际流域的概念，为国际河流的综合利用和环境保护提供了依据。“赫尔辛基规则”宣告国际流域利用的国际法一般原则；确认国际流域内的每个国家都有权利合理公平地利用国际流域内的水资源；提出并界定流域水的自然分成结构水质；各国不应对国际流域内的水造成任何新形式的污染或加重现有的污染程度，从而可能对流域内另一个国家的境内造成严重损害，国家应为减少各种现有的污染采取一切合理的措施，以便不在流域内另一个国家的境内造成损害；关于国际河流利用产生的争端，应按联合国宪章精神以和平解决。 1997年根据国际法委员会的条款，联合国大会通过《国际水道非航行利用法公约》这一法典化文件。它包括四方面的内容：（1）适用于所有国际水道的一般规则；（2）实施这些规则的程序规则；（3）关于淡水保护、保持和管理的实质条款；（4）关于水道国缔结协定的条款。该公约的目的保障国际水道的利用、开发、保存、管理和保护，并为当代人及后代人而促进对国际水资源保护。

总的来说，当前国际环境法在国际水资源保护制度上已经构建了一整套原则和规则。对国际淡水资源法律制度的研究对指导国内立法具有积极意义。

四、国际淡水资源的保护法的特点及存在的问题

国际淡水资源保护法在体系机构上所调整的范围不断扩大，渊源构成多样化 ，在内容上存在着 国家主权与水道国际化之间的矛盾。保护法对淡水资源的保护起到了积极重要的作用但也存在着不足，在已经签署的双边、多边条约执行的不彻底。国际河流委员履行的职责有限，上下游国家利益的平衡问题尚且存在，国际水资源争端的解决存在争议 。

我个人认为，国际环境法应与国内环境法在某些方面达成一致。国内环境法无论在归责问题或保证实施上大多都有明确规定，不可否认国际环境法在这些问题上不可能同解决国内法一样，它面临更大的困难，但及早出台相关的法律是刻不容缓的。还有一点值得注意的是，自70年代以后，有发达国家将严重污染环境的项目迁往控制不严格的发展中国家，导致世界上最严重的环境事故接二连三的发生在发展中国家，而这与发展中国家财政收入低下，民众的环境意识低下和管理水平低下有着很大的关系。因此，我们在谴责发达国家这种举动的同时，还应该认识到提高发展中国家的环境保护意识也是迫在眉睫的，只有认识到环保的重要性才能使全世界都积极参与到拯救环境的队伍中来。

世界局势逐渐向多极化的发展，国与国之间的差距在逐渐缩小，通过建立全球性伙伴关系，迎接环境与发展的挑战，是唯一可行的道路。

　
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