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当前房屋买卖毁约现象增多的原因及对策/周洪林

时间:2024-07-01 11:33:19 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8375
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自去年以来,法院受理的房屋买卖合同毁约案件呈明显增多之势,该类纠纷一定程度上扰乱了当地二手房交易秩序,针对这种情况,笔者结合我院近年来案件审理的情况谈谈当前房屋买卖毁约纠纷案件的特点、原因分析及对策。

  一、房屋买卖毁约的特点

  1、炒房引发的毁约。炒房者为了获取房屋转让的巨额差价,而在短时间内将房产出售给他人,双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房屋过户手续。在房产大幅增值后,出卖方在利益的诱惑下背信毁约,不接受买受人支付的房屋余款或不协助办理房屋过户手续,由此产生纠纷。

  2、拆迁房买卖引发的毁约。农村土地被征用后,部分被安置户获得了两套以上的拆迁房,在其将多余的房屋出售的过程中,因此类房屋无法在交易时立刻办理过户手续,在房价上涨后,出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效,产生单方毁约行为,侵害买受人权益。

  3、一房两卖引发的毁约。某些动机不纯者就一套房屋与两位购房者签订房屋买卖合同,后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续,对出价较低的一方背信毁约。另一种类似的情形是,出卖人在房屋尚未办理过户手续时,以该房屋向银行进行抵押贷款,造成买受人因房屋进行了抵押登记而无法办理过户手续。房屋共有人称房屋买卖合同未经其同意,以无权处分为由要求确认房屋买卖合同无效。该房屋通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。

  4、房屋承租人以卖房人转让房屋前未通知其行使优先购买权为由,要求确认房屋买卖合同无效。此种情形下,卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。

  5、卖房人以未告知房屋抵押权人转让房屋为由,要求确认房屋买卖合同无效。

  二、房屋买卖毁约的原因

  1、制度存在漏洞。房管部门对房屋所有权证的共有人记载并不作硬性要求,而在实际生活中,人们也通常将共有房屋只登记于其中一人名下。中介机构急于赚取佣金,也怠于规范操作,对房源信息既不作核实,也不对买房人作善意提醒。上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。

  2、买房人缺乏保护意识。由于购房心切,加之法律知识缺乏,买房人购房前,对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。

  3、毁约收益高、成本低。买房人在毁约前会咨询律师,盘算得失,即使只有百分之五十一的可能,也会选择提起诉讼,毕竟由此支付的诉讼费用、代理费用或者违约代价要远远小于胜诉获得的房屋涨价收益。

  三、对策建议

  1、增强法律意识,保护自我权益。购房者在进行房屋买卖时,要审慎确定双方权利义务,尤其对违约责任要明确约定。对拆迁房、预售商品房等无法在交易时马上办理过户手续的房屋,应注意审查房屋的共有人状况,如有成年共有人,应要求其在房屋买卖合同上签字;对能够及时办理过户手续的房屋,应在支付房款的同时办理房屋产权过户手续,避免出卖人事后毁约。

  2、加强法制宣传,树立诚信意识。利用报纸、网络等大众媒体,加大对房屋买卖毁约行为法律后果的宣传力度,使意图毁约者明确毁约行为应承担的法律责任。倡导诚实信用交易原则,建立诚信为本、依法履约行为规范体系。

  3、加大监管力度,严惩违法行为。相关职能部门应加强对房产交易的监管,完善房产备案登记制度,增强房产销售市场信息的透明度,对影响市场交易秩序的行为严肃惩处。另外,法院应加强与相关部门的沟通,对在案件审理中发现的问题及时向有关单位反映,促使其及时整改。

  4、买房人自身须提高警惕。购买二手房时,要调查了解房屋的产权状况,如是否存在共有人,是否已经设有抵押或租赁,签订买卖合同时,要对违约责任作出明确约定,规定违约方应赔偿因违约给对方造成的直接损失和间接损失,另外还可以适当提高违约金。务必要求其他共有人一同签字。


作者单位:江苏省丰县人民法院

民用航空飞行标准委任代表和委任单位代表管理规定

中国民用航空总局


民用航空飞行标准委任代表和委任单位代表管理规定
中国民用航空总局


(2000年11月27日民航总局局长办公会议自发布之日起施行)

第一章 总则
第一条 为委任民用航空飞行标准职能部门以外的人员和单位代表民用航空飞行标准职能部门从事有关民用航空飞行标准检查工作,更加有效地对民用航空器的运行实施管理,根据《中华人民共和国民用航空法》第三条制定本规定。
第二条 民用航空飞行标准委任代表(以下简称委任代表)和民用航空飞行标准委任单位代表(以下简称委任单位代表)的委任程序、委任条件及其职责权限,适用本规定。
第三条 本规定使用的术语含义如下:
(一)飞行标准职能部门,是指中国民用航空总局(以下简称民航总局)、地区民用航空管理机构(以下简称民航地区管理机构)及其派出机构的飞行标准主管部门。
(二)委任代表,是指民航总局委任飞行标准职能部门以外的、在授权范围内代表飞行标准职能部门从事飞行标准工作的专业技术人员。
(三)委任单位代表,是指民航总局委任飞行标准职能部门以外的、在授权范围内代表飞行标准职能部门从事飞行标准工作的单位或者机构。
第四条 民航总局飞行标准职能部门负责委任代表和委任单位代表的委任工作,并对其工作进行监督检查。

第二章 委任代表
第五条 委任代表分为下列类别:
(一)飞行检查委任代表;
(二)航空人员体检委任代表;
(三)飞行签派检查委任代表;
(四)民航总局飞行标准职能部门认为必要的其他类别。
前款规定的各类别委任代表可以设置不同的专业项目。
第六条 委任代表应当具备以下基本条件:
(一)具有大专(含)以上或者同等学历,经民航总局飞行标准职能部门特别批准的除外;
(二)熟悉并能公正地执行有关法律、法规、规章和标准;
(三)具有正确的判断能力和认真负责的工作态度;
(四)在所委任的专业上具有足够的工作经验和熟练的技术;
(五)熟悉与所委任工作有关的最新技术和知识。
第七条 委任代表申请人应当按照民航总局飞行标准职能部门规定的程序和方法提出申请。申请书应当由申请人所在单位签署推荐意见,并提交民航地区管理机构。申请人经民航地区管理机构飞行标准职能部门审查考核合格后,由民航总局飞行标准职能部门委任并颁发委任代表证书。

委任代表的数量,由民航总局飞行标准职能部门根据工作需要确定。
第八条 委任代表应当接受并通过民航总局或者民航地区管理机构飞行标准职能部门组织的定期培训和考试。培训和考试的结果要记入个人技术档案,作为能否继续担任委任代表和是否终止其任期的依据。
第九条 委任代表证书的有效期为三年。委任代表申请连任的,应当在委任代表证书有效期期满前三个月按照本规定第七条规定重新提出申请。
第十条 民航总局飞行标准职能部门在下列情形下可以终止委任代表的任期,给予书面通知并收回委任代表证书:
(一)本人书面要求终止;
(二)未能公正地履行或者不能胜任所委任的职责;
(三)未能参加和通过飞行标准职能部门组织的培训和考试;
(四)因个人原因造成事故征候或者事故;
(五)本人不再从事所委任的类别或者专业的工作;
(六)民航总局飞行标准职能部门认为不需要继续委任。
第十一条 委任代表在委任期内,应当定期向负责指导其工作的飞行标准职能部门报告工作情况,对重要的或者不能决断的问题应当随时报告。

第一节 飞行检查委任代表
第十二条 飞行检查委任代表按专业项目分为:
(一)驾驶考试员;
(二)领航考试员;
(三)飞行通信考试员;
(四)飞行机械考试员;
(五)其他飞行考试员。
第十三条 申请人申请担任飞行检查委任代表时,可以申请一个或者多个专业项目的飞行检查委任代表,在每个专业项目中可以申请一个或者多个航空器等级。飞行检查委任代表的专业项目经审查考核通过后在飞行检查委任代表证书中载明。
第十四条 飞行检查委任代表除应当符合本规定第六条的要求外,还应当具备下列条件:
(一)持有现行有效的相应航空器类别、级别、型别等级和仪表等级(如适用)的飞行人员执照,并持有相应的教员合格证。
(二)参加并通过民航总局或民航地区管理机构飞行标准职能部门组织或认可的飞行检查技术的培训。
(三)近五年内具有担任飞行教员进行教学的经历。
(四)近三年内没有因个人原因发生飞行事故征候或者飞行事故。
(五)飞行标准职能部门认为必要的其他条件。
第十五条 飞行通信考试员除应当符合本规定第六条、第十四条的要求外,还应当满足《中国民用航空飞行人员训练管理规定》(CCAR-62FS)第二十五条中有关英语考试的要求。
第十六条 飞行检查委任代表有权在飞行标准职能部门的监督下,在所授权的专业和航空器等级上,对飞行标准职能部门指定地区或者范围内的飞行人员进行飞行人员执照考试、训练质量检查和其他飞行技术检查,并对被检查人员的飞行技术状况作出鉴定结论。
飞行标准职能部门认为其指导的飞行检查委任代表作出的鉴定结论需要确认时,可以对鉴定结论复核。

第二节 航空人员体检委任代表
第十七条 航空人员体检委任代表按专业项目分为:
(一)主检医师;
(二)内科体检医师;
(三)外科体检医师;
(四)神经精神科体检医师;
(五)眼科体检医师;
(六)耳鼻咽喉科体检医师;
(七)妇科体检医师;
(八)其他专科体检医师。
前款所列(二)至(八)项专业项目称为专科体检医师。
第十八条 申请人在申请航空人员体检委任代表时,可以申请一个或者多个专业项目的体检委任代表。航空人员体检委任代表的专业项目经审查考核通过后在航空人员体检委任代表证书中载明。
第十九条 专科体检医师除应当符合本规定第六条的要求外,还应当具备以下条件:
(一)具有高等学校医学专业专科(含)以上学历;
(二)取得执业医师或执业助理医师执业证书;
(三)具有医师以上医学专业技术资格;
(四)参加并通过民航总局飞行标准职能部门认可的航空医学培训;
(五)参加并通过民航总局飞行标准职能部门认可的航空体检标准的培训;
(六)具有一年以上所申请专业的临床进修的经历;
(七)在所申请委任的专业上具有足够的临床经验和熟练的体检技能;
(八)具有一年以上见习航空人员体检鉴定工作的经历;
(九)飞行标准职能部门认为必要的其他条件。
第二十条 主检医师除应当符合本规定第六条、第十九条的要求外,还应当具备以下条件:
(一)具有五年以上航空人员体检鉴定工作的经历;
(二)具有主治医师(含)以上医学专业技术资格;
(三)具有丰富的专业理论知识和工作经验,熟悉航空人员体检鉴定的最新技术和各专业的鉴定原则。
第二十一条 专科体检医师在授权的范围内,对体检合格证申请人按航空人员体检鉴定标准进行体检并作出鉴定结论;主检医师根据各专科的鉴定结论作出鉴定总结论,并有权修订专科体检医师的鉴定结论。
航空人员体检委任代表只有在航空人员体检委任单位代表组织航空人员进行体检活动时,方可履行前款规定的职责。
航空人员体检委任代表有指导航空人员卫生保健的义务。
第二十二条 飞行标准职能部门认为其指导的航空体检委任代表作出的鉴定结论不正确时,可以对鉴定结论作出修改。

第三节 飞行签派检查委任代表
第二十三条 飞行签派检查委任代表除应当符合本规定第六条的要求外,还应当具备以下条件:
(一)持有民航总局颁发的飞行签派员执照;
(二)有五年以上飞行签派的实际工作经验;
(三)参加并通过民航总局飞行标准职能部门认可的技术培训和考试;
(四)民航总局飞行标准职能部门认为必要的其他条件。
第二十四条 飞行签派检查委任代表有权在飞行标准职能部门的监督下,对飞行标准职能部门指定地区或者范围内的飞行签派员进行执照考试、训练质量检查和其他技术检查,并对被检查人员的技术状况作出鉴定结论。
飞行标准职能部门认为其指导的飞行签派检查委任代表作出的鉴定结论需要确认时,可以对鉴定结论复核。

第三章 委任单位代表
第二十五条 委任单位代表分为下列类别:
(一)航空人员体检委任单位代表;
(二)民航总局飞行标准职能部门认为必要的其他类别。
第二十六条 委任单位代表应当具备下列基本条件:
(一)熟悉并能正确地执行有关的法律、法规、规章和标准;
(二)建立了完成所委任职责的程序;
(三)具有满足所委任职责的合格的技术人员和管理人员;
(四)具有满足所委任职责的场地、设施和设备。
第二十七条 委任单位代表申请人应当按照民航总局飞行标准职能部门规定的程序和方法提出申请,由民航地区管理机构审查考核。考核合格的由民航总局飞行标准职能部门委任并颁发委任单位代表证书。
委任单位代表的数量,由民航总局飞行标准职能部门根据工作需要确定。
第二十八条 委任单位代表证书的有效期为四年。委任单位代表申请连任的,应当在委任单位代表证书有效期期满前三个月按本规定第二十七条的要求重新提出申请。
第二十九条 民航总局飞行标准职能部门在下列情形下可以终止委任单位代表的任期,给予书面通知并收回委任单位代表证书。
(一)委任单位代表书面要求终止;
(二)委任单位代表机构被撤销;
(三)委任单位代表未能公正地履行职责或者不能胜任被委任的职责;
(四)民航总局飞行标准职能部门认为需要终止其任期的。
第三十条 委任单位代表在委任期间,应当每年至少向指导其工作的飞行标准职能部门书面报告一次其工作情况,对重要的或者不能决断的问题应当随时报告。

第一节 航空人员体检委任单位代表
第三十一条 航空人员体检委任单位代表除应当符合本规定第二十六条的要求外,还应当具备以下条件:
(一)拥有本规定第十七条(一)至(八)项专业项目的航空人员体检委任代表;
(二)取得国家卫生行政管理部门颁发的医疗机构执业许可证;
(三)具有民航总局规定的完成常规体检所必需的场地、仪器和设备;
(四)对于本单位不能完成的检查项目,已经与国家认可、技术可靠的医疗保健机构签定委托检查协议书。委任单位代表负责人应当对委托检查项目检查结果的真实性和准确性负责。
(五)民航总局飞行标准职能部门认为必要的其他条件。
第三十二条 航空人员体检委任单位代表可以申请下列一项或者多项体检鉴定项目。体检鉴定项目经审核批准后在委任单位代表证书中载明:
(一)招收飞行学生的体检鉴定;
(二)一级体检合格证申请人的体检鉴定;
(三)二级体检合格证申请人的体检鉴定;
(四)三级体检合格证申请人的体检鉴定;
(五)四级体检合格证申请人的体检鉴定;
(六)民航总局飞行标准职能部门指定的其他体检鉴定。
第三十三条 航空人员体检委任单位代表在授权的范围内,对飞行标准职能部门指定地区或者范围内的体检合格证申请人按航空人员体检鉴定标准进行体检,作出鉴定结论,并对检查结果和鉴定结论的真实性、准确性负责。
飞行标准职能部门认为航空人员体检委任单位代表作出的鉴定结论不正确时,可以对鉴定结论作出修改。

第四章 监督措施
第三十四条 委任代表、委任单位代表申请人在申请过程中有欺骗行为的,民航地区管理机构飞行标准职能部门终止受理其申请;已取得委任证书的,民航总局飞行标准职能部门收回其委任代表或者委任单位代表证书。
第三十五条 委任代表、委任单位代表在履行所委任的职责过程中,违反民用航空规章和标准,弄虚作假、徇私舞弊的,由民航总局飞行标准职能部门予以警告、暂停或者收回其委任代表或者委任单位代表证书。
第三十六条 委任代表、委任单位代表有本规定第三十四条、第三十五条行为,被终止受理其申请或者被收回其委任证书的,民航总局飞行标准职能部门予以书面通知,并在两年内不受理其担任委任代表或者委任单位代表的申请。

第五章 附则
第三十七条 本规定自发布之日起施行。



2000年11月27日

柳州市社会用字管理暂行规定

广西壮族自治区柳州市人民政府


柳州市社会用字管理暂行规定



第一条 为加强社会用字管理,促进社会用字规范化、标准化,更好的为经济发展和社会交流服务,根据《中华人民共和国国家通用语言文字法》及有关法律、法规规定,结合我市实际情况,制定本规定。

第二条 本市行政区域内的单位和个人,必须遵守本规定。

第三条 本规定所称社会用字,是指面向社会公众使用的汉字、汉语拼音、少数民族文字、外国文字,其范围包括:

(一)机关、团体、企事业单位和个体工商户名称用字;

(二)牌匾、路牌、标语、地名、广告、招牌、指示牌、建筑物墙体用字及各种标牌用字;

(三)商品名称、包装、说明用字;

(四)报纸、期刊、图书、音像制品用字;

(五)公文、公章、证书、奖状、橱窗、屏幕用字;

(六)中文信息技术产品用字;

(七)学校、幼儿园及其他教育机构教育教学用字;

(八)文体活动、会议用字;

(九)其他具有公告性、示意性的社会用字。

第四条 市语言文字工作委员会负责规划指导、组织协调和管理监督全市社会用字工作,并组织实施本规定。各城区、各县语言文字工作委员会负责管理监督本行政区域内的社会用字工作。

第五条 社会用字应遵循国家颁布的统一标准:

(一)简化字以1986年国务院批准重新发表的《简化字总表》为准;

(二)异体字中的选用字以1955年文化部、中国文字改革委员会联合发布的《第一批异体字整理表》为准;

(三)印刷用字以1988年国家语言文字工作委员会和国家新闻出版署联合公布的《现代汉语通用字表》为准;

(四)汉语拼音用字、字母书写以1958年第一届全国人民代表大会第五次会议通过并公布的《汉语拼音方案》为准;拼写和分词连写以1983年国家教育委员会、国家语言文字工作委员会联合发布的《汉语拼音正词法基本规则》为准;

(五)计量单位的名称用字以1984年国务院发布的《关于在我国统一实行计量单位的命令》所附《中华人民共和国法定计量单位》为准;

(六)标点符号和出版物上数字的用法以国家技术监督局1995年12月13日批准的GB/T15834—1995《标点符号用法》及GB/T15835—1995《出版物上数字用法的规定》为准。

国家对社会用字的标准有新规定的,从其规定。

第六条 社会用字书写应当符合下列要求:

(一)汉字书写规范、工整易于辨识;

(二)书写行款,一般应左起横行,竖行的由右向左;

(三)汉语拼音书写准确,并与汉字并用;

(四)公共场合使用壮文,应与汉字并用,且书写规范。横行的上为壮文,下为汉字;竖行的右为壮文,左为汉字;

(五)公共场所使用外国文字,应与汉字并用,且书写准确,上为汉字,下为外文。

第七条 除国家另有规定的以外,社会用字中禁止使用下列不规范字:

(一)已经简化的繁体字;

(二)已经淘汰的异体字;

(三)自造简体字、已经废止的《第二次汉字简化方案(草案)》中的字;

(四)已经淘汰的旧字形;

(五)已经更改的生僻地名和旧译计量单位名称用字。

第八条 具有下列情形之一的,允许使用或者保留繁体字、异体字:

(一)整理和出版的古代典籍;

(二)文物、古迹以及革命先烈、历史人物的墨迹;

(三)书法艺术作品;

(四)姓氏中的异体字;

(五)老字号企业、涉外企业的牌匾,名人名家题字以及已注册的商标定型用字;

(六)经国家有关部门批准,依法影印、拷贝的台湾、香港、澳门以及海外其他地区出版的中文报刊、图书、电子及音像制品等出版物;

(七)国家规定允许使用或者保留繁体字、异体字的其他方面的社会用字。

第九条 各有关部门依各自职责,具体负责社会用字的管理工作:

(一)报刊、图书、电子及音像制品和影视、戏剧屏幕、演出的用字,分别由新闻出版、广播电视、文化行政管理部门负责;

(二)从事生产经营或服务的单位和个体工商户名称以及商品的名称、包装、说明书和广告、招牌等用字,由工商行政管理部门负责;

(三)计量单位用字,由质量技术监督部门负责;

(四)自然地理实体名称、行政区划名称、居住地名称及其他具有地名意义的名称用字,由民政部门负责;

(五)上述范围以外的用字,由教育行政管理部门或教育行政管理部门会同有关部门负责。

第十条 违反本规定的第五条、第六条有关规定的单位或个人,由工商、技术监督、新闻出版等有关部门责令改正;拒不改正的,予以警告,并督促限期改正。

第十一条 对在限期内确实不能改正的大型石刻、金属、锻铸及其他造价昂贵的牌匾上的不规范社会用字,经市语言文字工作委员会会同有关部门批准,可暂在一旁另配书写规范的字牌,但须在用字载体维修或更换时及时改正。

第十二条 社会用字监督管理部门及其工作人员应履行职责,严格执法;对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关给予行政警告。

第十三条 对在社会用字管理工作中做出显著成绩的单位和个人,各级人民政府和主管部门应当予以表彰和奖励。

第十四条 少数民族文字的使用,按国家有关规定执行。

第十五条 本规定由柳州市语言文字工作委员会负责解释并组织实施。

第十六条 本规定自发布之日起施行。