黑龙江省哈尔滨市人大常委会


哈尔滨市物业管理规定


（2004年4月23日哈尔滨市第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2004年6月10日黑龙江省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准）




　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本规定。

　　第二条　本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条　市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，组织实施本规定。
　　县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
　　建设、规划、城市管理、工商、物价、公安、环保、供热、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关行政管理部门和单位，按照各自治则配合实施本规定。
　　街道办事处、乡镇人民政府应当协助做好物业管理工作。

　　第四条　第四条 房产行政主管部门划分物业管理区域应当主要考虑下列因素：
　　（一）　业主共用供水、排水、供电、供热、消防等设施设备；
　　（二）　属于一个自然街坊或者封闭小区；
　　（三）　与社区居民委员会设置大体相适应。

　　第五条　业主大会有一个物业管理区域内的全体业主组成。
　　一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首个房屋出售并交付使用满2年的，应当召开首次业主大会会议。

　　第六条　具备召开首次业主大会条件的，建设单位应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府街道通知后30日内，会同物业所在地房产行政主管部门组建业主大会筹备组。
　　筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府和建设单位所派人员组成。参加筹备组的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。
　　筹备组组建后7日内，街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理区域内书面公告筹备组成员名单；建设单位应当向筹备组提供业主花名、物业建筑面积、物业出售交付时间时间等必要的资料。
　　筹备组按照《业主大会规程》有关规定组织召开首次业主大会会议。

　　第七条　住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，有单独房屋产权证的一套计一票。非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋产权证的计一票；超过100平方米的，每超过100平方米再计一票。
　　单个业主在首次业主大会上的投票权最高不超过全部投票权的30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。

　　第八条　首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下制定业主大会议事规则。
　　业主大会议事规则应当就业主大会的仪事方式、表决程序、业主投票权决定办法，业主委员会的组成，委员的资格、任期、改选、罢免，经费筹集、使用、管理等事项作出约定。

　　第九条　首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下选举产生业主委员会。
　　业主委员会委员应当有热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担当；但不得同时在所聘物业管理企业中任职。业主委员会应当由3人以上单数委员组成，具体人数由业主大会确定。

　　第十条　业主委员会选举产生后应当及时在业主管理区域内公告；并在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员名单等材料向物业所在地房产行政主管部门备案。

　　第十一条　业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开定期业主大会会议；经20%以上的业主提议或者发生重大事故、经济事件需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当出具书面授权委托书。
　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金筹集和使用方案的决定，必须经物业管理区域内的全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　第十二条　物业管理企业应当具有独立的法人资格，取得资质证书后，放可从事与自治登记相适应的物业管理活动。
　　新设立的物业管理企业办理资质，应当依法取得供上行政管理部门和发的《企业法人营业执照》后，再向市房产行政主管部门提出申请。市房产行政主管部门经审查，符合条件的，按照有关规定和发资质证书。
　　房产行政主管部门应当通过网络信息系统等渠道公开物业管理企业资质、诚信情况等内容。

　　第十三条　外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当在市房产行政主管部门备案。未办理备案手续的，由方铲形整主管部门责令限期备案，并予以通报。

　　第十四条　建设单位在销售物业前，应当选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理，并与其签订前期物业服务合同。
　　建设单位在于物业买受人签订物业买卖合同时，应当明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和和时限、违约责任等物业管理具体事项。
　　前期物业服务合同在期限届满或者到业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。

　　第十五条　住宅物业的建设单位，应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于3个或者建筑面积不超过5万平方米的，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。

　　第十六条　建设单位应当在新建物业综合验收合格之后，同物业管理企业办理物业管理承接验收。
　　物业管理企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他又管事项进行查验。
　　建设单位、物业管理企业违法第一款规定为办理物业承接验收的，由房产行政主管部门给予警告，并责令限期改正；逾期拒不改正的，对责任方处以1万元以上10万元以下的罚款。

　　第十七条　建设单位应当按照总建筑面积的0.3%的比例在物业管理区域内提供必须要得物业管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超过300平方米。
　　物业管理方属于全体也住共同共有；未经业主大会同意，物业管理企业不得将物业管理用房转让、出租或者挪作他用。

　　第十八条　业主大会可以通过公开招标或者根据业主委员会的推荐选聘物业管理企业。
　　业主委员会向业主大会推荐后选物业管理企业时，应当至少推荐3个以上具备资质条件的物业管理企业。

　　第十九条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。
　　物业服务合同一般应对物业服务范围、服务项目、收费标准、违约责任等内容加以约定。
　　业主委员会在于物业管理企业签订物业服务合同时，可以根据物业大会要求就物业共用部分和共用设施设备维护管理、公共区域保洁、公共绿化管理、公共秩序和安全维护、车辆停放管理、物业管理资料管理等服务事项进行约定。

　　第二十条　物业滚利企业应当自物业服务合同生效之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地房产行政主管部门及公伤行政管理部门备案。
　　如果一方不准备前物业服务合同的，应当自合同期满前60日通知对方。

　　第二十一条　物业管理企业应当在物业服务合同终止或者解除后的10日内，向业主委员会移交下列事项：
　　（一）预售的物业服务费用；
　　（二）全部物业档案资料；
　　（三）物业滚利用方、场地和其他财务。
　　违反前款第（一）、（二）项规定，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交的，予以通报，并处以1万元以上10万元以下罚款；违法欠款第（三）项规定，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交的，处以5万元以上20万元以下的罚款。

　　第二十二条　业主委员会与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同时，应当办理物业承接验收手续。同时移交本规定第二十一条规定的事项。

　　第二十三条　物业管理企业提供物业管理服务，应当按照物业服务合同的约定，并遵守下列规定：
　　（一）按照国家、省、市规定的技术标准和操作规范实施管理服务；
　　（二）向业主和物业使用时用人告知物业共用部位、共同设施设备使用的方法、要求及注意事项；
　　（三）定期听取业主大会、业主的意见和建议、改进和完善管理服务；
　　（四）及时劝阻和制止业主违反法律、法规、规章及业主公约的行为，并向业主委员会和有关行政管理部门报告。

　　第二十四条　物业服务收费应当遵信合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　物业服务收费应当实行政府指导价或者市场调节价，具体收费项目、标准和方式按照国家和有关物业服务收费办法执行。
　　市人民政府制定指导价时应当按质论价、分等计价，按照物业服务范围、项目、要求却顶各级各类物业服务收费标准，报省物价部门批准后实施。
　　物业管理企业应当实行明码标价，在物业管理取悦内的显著位置，将服务内容、服务标准已经收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第二十五条　前期物业服务合同生效之日至物业交付物业买受人前发生的物业管理相关费用，由建设单位承担。物业交付物业买受人后至前期物业合同终止之日发生的物业服务费用由建设单位和物业买受人在房屋买卖合同中约定承担；未约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　第二十六条　房屋自由部位、自由设备的维修养护由业主自行负责，业主委托物业管理企业对自用部位、自用设备进行维修养护的，服务费用由双方约定。

　　第二十七条　物业使用中禁止下列行为：
　　（一）破坏房屋承重结构、主体结构；
　　（二）损坏或者擅自占用物业共有部位、共用设施设备，移动共用设备；
　　（三）破坏房屋外观；
　　（四）违法搭建建筑物、构筑物；
　　（五）擅自改变物业的使用性质；
　　（六）侵占绿地，损毁花草树木；
　　（七）随意停放车辆；
　　（八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
　　（九）违反规定放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；
　　（十）擅自设置摊点；
　　（十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。
业主、业主委员会、物业管理企业发现前款行为的，有权劝阻制止；对拒不改正的有权向有关行政管理部门举报。
　　违反前款第（一）、（二）项规定，有房产行政主管部门予以警告，责令停止违法行为、限期改正；情节严重的，对个人处以1000元以上1万元以下的罚款，对单位处以5万元以下10万元以上罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第二十八条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。按照法律、法规的规定需要办理有关审批手续的，办理后方可进行。
　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿、废弃物清运处置、装修人员管理等有关事项签订协议。
　　物业管理企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或者业主公约的行为，应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止；对拒不改正的，应当及时报告业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

　　第二十九条　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关业主承担。

　　第三十条　业主对设置于房屋内部的共用设备负有监管责任。
　　业主应当配合物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护。违反规定，由房产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可处以1000元以上1万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第三十一条　任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地。
　　供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先通知物业管理企业，完工后及时恢复原状；造成损失的，应当予以赔偿。

　　第三十二条　在不影响通行、消防和安全的前提下，确需经常占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主大会的同意，并按规定交纳场地占用费。所得收益归全体业主所有，主要用于共用设施设备的维修养护，也可以按照业主大会的决定使用。
　　对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业管理企业另行签订保管合同。

　　第三十三条　住宅物业区域内属于建设单位所有的机动车停车库、停车场在同等条件下应当优先租、售给本物业管理区域内的业主、 物业使用人。

　　第三十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，专户存储，专项用于保修期满后物业共用部位、设施设备的维修、更新、改造、不得挪作他用。

　　第三十五条　业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中发生纠纷时，可以向房产行政主管部门投诉。
　　房产行政主管部门接到物业管理纠纷投诉后，对属于本部门职责范围内的，应当及时调查、核实、及时处理，并将处理意见回复投诉人；对属于其他部门职责范围的，应当及时移送有关部门处理，并告知投诉人。

　　第三十六条　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，业主大会可以决定解除物业服务合同，由物业管理企业承担违约或者赔偿责任。
　　业主未按照物业服务合同约定交纳物业管理服务费用的，应承担相应的违约责任。

　　第三十七条　违反本规定应当由其他行政管理部门处罚的，由相应的行政管理部门根据有关法律、法规的规定予以处罚。

　　第三十八条　本规定自2004年8月1日起施行。




中国政府 阿尔巴尼亚人民共和国政府


中华人民共和国政府和阿尔巴尼亚人民共和国政府民用航空运输协定


（签订日期１９７２年３月２８日 生效日期１９７２年３月２８日）
　　中华人民共和国政府和阿尔巴尼亚人民共和国政府，为便利中国人民和阿尔巴尼亚人民之间的友好往来，加强反帝反修斗争，发展两国民航的相互关系，在马克思列宁主义和无产阶级国际主义的基础上，根据互相尊重主权、平等互利和兄弟友好合作的原则，就建立两国间以及延伸至两国以外地区的定期航班，协议如下：

　　第一条
　　一、缔约一方给予缔约对方在本协定附件所规定的航线（以下简称“规定航线”）上建立定期航班（以下简称“协议航班”），以载运国际旅客、行李、货物和邮件的权利。
　　二、中华人民共和国政府指定“中国民用航空总局”，阿尔巴尼亚人民共和国政府指定“阿尔巴尼亚运输公司”，为各该方负责经营规定航线上协议航班的空运机构（以下称为“指定空运机构”）。
　　三、缔约一方指定空运机构在规定航线上的协议航班的飞机，经缔约对方空中交通管制部门同意，可以不降停飞越缔约对方领土。
　　四、缔约一方指定空运机构的飞机，在缔约对方境内飞行时，必须遵守缔约对方关于航路和国境走廊的规定。
　　五、缔约一方在规定航线上飞行协议航班，至迟应在开航前三十天通知缔约对方。
　　六、缔约一方指定空运机构在缔约对方领土内的专机飞行，应通过外交途径取得许可后方可进行。

　　第二条
　　一、缔约双方指定空运机构在经营规定航线的协议航班方面，应遵守平等合理的原则。
　　二、为经营规定航线有关的班次、机型、班期时刻、运输章程、业务代理、地面服务和燃油、润滑油供应事项，由缔约双方指定空运机构协商确定。
　　三、缔约一方领土内规定航线的通航地点和缔约对方领土内规定航线的通航地点间的客货运价，由缔约双方指定空运机构商定。

　　第三条　缔约一方应在其领土内，为缔约对方指定空运机构指定供经营规定航线所使用的机场和备降机场，并提供飞行协议航班所需的通信、导航、气象和其他附属服务。具体办法由缔约双方指定空运机构协议。

　　第四条
　　一、缔约一方指定空运机构在规定航线上飞行的飞机及其留置在飞机上的正常设备、零备件、燃油、润滑油和机上供应品，在进入和离开缔约对方领土时，缔约对方应豁免任何关税、检验费和其它税捐。
　　二、缔约一方指定空运机构在缔约对方领土内加注供规定航线飞机使用的燃油、润滑油和装上供消耗的机上供应品，应豁免关税、检验费和其它税捐。
　　三、缔约一方指定空运机构运入缔约对方领土供在规定航线上飞行的飞机维修用的零备件和机上正常设备，亦应豁免关税、检验费和其它税捐，但应由海关监管，不得在缔约对方领土内转售或移作他用，并应按缔约对方的规定缴纳保管费用。

　　第五条
　　一、缔约一方关于从事国际航班飞行的飞机进出其国境和在其领土内停留、航行的法令规章，以及关于旅客、空勤组、行李、货物和邮件进出其国境和在其领土内停留的法令规章，均适用于缔约对方指定空运机构在缔约一方领土内的飞机、空勤组和所载运的旅客、行李、货物和邮件。缔约一方应及时向缔约对方提供有关的法令规章资料。
　　二、缔约一方指定空运机构使用缔约对方的机场和技术设备，应按照缔约对方有关当局规定的费率付费。

　　第六条
　　一、缔约一方指定空运机构为了经营规定航线，有权在缔约对方领土内规定航线的通航地点设立代表机构，该代表机构的人员应为中华人民共和国和阿尔巴尼亚人民共和国公民，其人数由缔约双方指定空运机构商定。代表机构人员必须遵守驻在国的现行法令规章。
　　二、缔约一方应为缔约对方指定空运机构的代表机构提供协助和便利，并保护在其领土内经营协议航班所用的飞机、器材和其他财产的安全。

　　第七条　缔约一方指定空运机构在缔约对方领土内的收入应豁免所得税，并应准予结汇。

　　第八条
　　一、缔约一方指定空运机构在规定航线上飞行的飞机应漆有本国国籍标志和登记标志，并携带下列证件：
　　１．登记证；
　　２．适航证；
　　３．航行记录表；
　　４．机上无线电台执照；
　　５．空勤组成员的执照或证件；
　　６．空勤组名单；
　　７．注明起讫地点的旅客名单；
　　８．货物、邮件舱单。
　　缔约一方的上述有效证件，缔约对方应予承认。
　　二、缔约双方指定空运机构在规定航线上飞行的空勤组成员，应分别为本国公民。

　　第九条　缔约一方指定空运机构的飞机在缔约对方领土内遇险或失事时，缔约对方应指定有关当局：
　　１．对旅客和空勤组提供援救；
　　２．立即将失事情况通知缔约一方；
　　３．对飞机和机上装载物，采取一切安全措施；
　　４．调查事故情况；
　　５．对缔约一方派出参加调查的观察员，准许他们接近飞机，并给予一切便利条件；
　　６．如调查中不再需要遇险或失事的飞机和其装载物，应予放行；
　　７．将调查结果书面通知缔约一方。
　　有关上述活动的费用，根据调查结果由事故责任方负担。

　　第十条　缔约双方应密切合作，互相支持，保证本协定正确实施。如对本协定的解释和实施发生分歧，缔约双方指定空运机构应本着友好合作、互相谅解的精神直接协商解决；如不能达成谅解，则通过外交途径解决。

　　第十一条
　　一、缔约一方如认为需要修改或补充本协定的任何条款或其附附件，可随时要求与缔约对方进行协商，此项协商应于缔约对方接到建议之日起六十天内进行。
　　本协定或其附件的任何修改或补充，经缔约双方换文确认后生效。
　　二、缔约一方可随时通知缔约对方终止本协定。本协定在缔约对方接到通知之日起十二个月以后终止。

　　第十二条　本协定自签字之日起生效。
　　本协定于一九七二年三月二十八日在地拉那签订，一式两份，每份都用中文和阿尔巴尼亚文写成，两种文本具有同等效力。

　　中华人民共和国政府　　　　　　阿尔巴尼亚人民共和国政府
　　　全　权　代　表　　　　　　　　全　　权　　代　　表
　　　　马　仁　辉　　　　　　　　　　　萨利·维尔查
　　　　（签字）　　　　　　　　　　　　　（签字）

　附件：

　一、中华人民共和国政府指定空运机构所经营的协议航班的往返航线：
　　北京－－新疆境内的一点－－卡拉奇或拉瓦尔品第或坎大哈－－德黑兰－－安卡拉或伊斯坦布尔－－布加勒斯特－－贝尔格莱德－－地拉那－－经缔约双方协议的第三国的延伸点。

　二、阿尔巴尼亚人民共和国政府指定空运机构所经营的协议航班的往返航线：
　　地拉那－－经缔约双方协议的中间降停点－－北京－－经缔约双方协议的第三国的延伸点。

　三、缔约一方指定空运机构在缔约对方领土内一点和另一点间，无权载运收费旅客、行李、货物和邮件。

　四、经缔约双方指定空运机构协议，缔约一方指定空运机构可以在一定时期内或某次飞行中，取消规定航线上的一个或多个中间降停点。