新疆维吾尔自治区人民政府


新疆维吾尔自治区人民政府令第94号


　　《新疆维吾尔自治区城市住宅区物业管理办法》已经2000年7月6日自治区第九届人民政府第11次常务会议讨论通过，现予发布，自2000年10月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2000年8月7日
　　　　　　　　 新疆维吾尔自治区城市住宅区物业管理办法

第一章　总则





　　第一条　为了规范自治区城市住宅区物业管理，保护业主、使用人、物业管理企业的合法权益，创建整洁、安全、文明、舒适的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合自治区实际，制定本办法。


　　第二条　在自治区行政区域内从事城市住宅区物业管理活动，适用本办法。


　　第三条　本办法所称城市住宅区，是指在按行政建制设立的市、镇规划区范围内，以住宅为主，建有配套的公共服务设施、绿地和公共活动场地及其他非住宅房屋的居住区及高层住宅。
　　本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主或者房屋使用人的委托，对住宅共用部位，共用设施设备以及居住环境进行维护、修缮、管理，并提供相关服务的行为。
　　本办法所称业主，是指住宅区内房屋的所有权人；使用人，是指房屋承租人或者实际使用房屋的其他人。


　　第四条　城市新开发的住宅项目，应当实行物业管理。原由单位管理的住宅，应当逐步实行社会化、专业化的物业管理。


　　第五条　自治区建设行政主管部门主管全区城市住宅区物业管理工作，组织实施本办法。
　　县级以上城市房地产行政主管部门依照本办法对本行政区域内城市住宅区物业管理工作进行监督与管理。

第二章　业主大会、业主委员会





　　第六条　业主通过业主大会行使其权利。业主大会由住宅区内全体业主组成，人数较多的，也可由其推选的代表组成。


　　第七条　住宅区入住率达到50％以上或者房屋交付使用已满2年的，住宅开发建设单位或者房产管理单位，应当组织召开第一次业主大会。因特殊情况推迟召开第一次业主大会的，必须取得半数以上业主同意。


　　第八条　业主大会分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主公约规定的时间召开。临时会议由四分之一以上的业主或者三分之一以上业主委员会委员提议召开。
　　业主大会必须有半数以上的业主出席方可召开，大会组织者应当于会议召开前5日，将会议的主要内容书面通知应出席会议的全体人员。


　　第九条　业主大会作出的决定，按表决权进行表决。表决权按业主拥有的房屋建筑面积计算。


　　第十条　业主大会行使下列权利：
　　（一）制定、修改业主公约；
　　（二）选举产生业主委员会，调整业主委员会组成人员；
　　（三）审议批准业主委员会章程；
　　（四）审议业主委员会工作报告，监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
　　（五）决定聘请、解聘物业管理企业；
　　（六）审议、决定与住宅区公共利益相关的其他重大事项。


　　第十一条　业主通过业主大会选举产生业主委员会，业主委员会由主任、副主任和委员若干人组成，每届任期3年，可连选连任。
　　业主委员会可以聘请公安派出所、居民委员会的人员担任业主委员会委员。


　　第十二条　业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持业主委员会登记申请书、业主委员会章程、业主委员会名单等有关资料，向住宅区所在地县级以上城市房地产行政主管部门登记。业主委员会自登记之日起成立。


　　第十三条　业主委员会履行下列职责：
　　（一）召集业主大会，并向业主大会报告工作；
　　（二）根据业主大会决定，与物业管理企业签订、变更或者解除物业管理服务合同；
　　（三）审议决定住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）的使用；
　　（四）审议住宅区物业管理服务费的执行标准；
　　（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督和配合物业管理企业的管理服务活动；
　　（六）业主大会赋予的其他职责。


　　第十四条　业主委员会除与物业管理企业签订物业管理服务合同外，不得从事任何经营活动。


　　第十五条　业主公约是由业主承诺的有关住宅区物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。
　　业主公约由第一次业主大会制定。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和使用人具有约束力。


　　第十六条　城市房地产行政主管部门应当提供统一规范的业主公约示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，但必须符合法律、法规和规章的规定。业主公约应当报所在地县级以上城市房地产行政主管部门备案。

第三章　物业管理与服务





　　第十七条　物业管理企业应当按照国家有关规定向房地产行政主管部门申请核定资质后，方可开展物业管理业务。


　　第十八条　住宅区物业管理范围由城市房地产行政主管部门会同有关部门，根据建设规划、服务系统和社区管辖划定。


　　第十九条　城市新开发的住宅项目，应当保证公共服务和物业管理用房需要。工程建设过程中，开发建设单位应当邀请物业管理企业参与对工程的检查。工程竣工后，业主委员会尚未成立的，开发建设单位应当及时委托物业管理企业进行物业管理。


　　第二十条　提倡采用招标投标的方式选聘物业管理企业，物业管理招标投标事宜由业主委员会或其选择的招标代理机构依法组织办理，并向城市房地产行政主管部门备案。
　　原物业管理企业在同等条件下有优先中标权，城市房地产行政主管部门、其他有关部门以及开发建设单位，不得限制或者指定业主委员会选定物业管理企业。


　　第二十一条　开发建设单位或者产权单位向业主委员会移交住宅区时，应当同时移交物业管理用房。物业管理用房面积按住宅区总建筑面积的2‰确定，最低不少于30平方米，最高不超过300平方米。物业管理用房的产权属该住宅区全体业主共有，由物业管理企业按照物业管理合同使用。


　　第二十二条　开发建设单位或者产权单位向业主委员会移交住宅区时，应当同时移交下列资料：
　　（一）住宅区规划图，竣工总平面图；
　　（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
　　（三）地下管网竣工图；
　　（四）各种设备的使用说明书、电路示意图；
　　（五）环保、绿化等相关工程竣工验收资料；
　　（六）其他必要资料。
　　业主委员会应当将前款规定的资料交物业管理企业保管，物业管理服务合同终止或者解除后，物业管理企业应当在5日内将上述资料交还业主委员会。


　　第二十三条　业主委员会与物业管理企业应当签订书面的物业管理服务合同，合同的主要内容包括：
　　（一）住宅区的基本情况；
　　（二）双方的权利义务；
　　（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
　　（四）物业管理服务费用的标准和收取办法；
　　（五）维修基金的管理与使用；
　　（六）合同的期限、合同终止和解除的约定；
　　（七）违约责任及解决纠纷的途径；
　　（八）双方约定的其他事项。


　　第二十四条　物业管理服务合同应当明确以下主要事项：
　　（一）住宅共用部位的使用管理、维修和更新；
　　（二）住宅区共用设施设备的使用管理、维修和更新；
　　（三）住宅区绿化、环境卫生管理与服务；
　　（四）住宅区房屋装饰装修管理；
　　（五）住宅区商业用房，停车场地的管理；
　　（六）住宅区公共秩序维护与治安保卫责任；
　　（七）物业档案资料的保管和移交。
　　物业管理服务合同应当在签订后的15日内，报城市房地产行政主管部门备案。


　　第二十五条　物业管理企业应当履行物业管理服务合同约定的义务，经业主委员会同意，物业管理企业可以将部分专项服务业务委托专营公司承担，但不得将住宅区物业管理的整体责任转让给其他单位或者个人。


　　第二十六条　物业管理企业对违反本办法或者业主公约的行为，应当立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告。


　　第二十七条　禁止物业管理企业实施下列行为：
　　（一）未经业主委员会同意，擅自改变住宅共用部位、共用设施设备维修基金用途；
　　（二）擅自提高物业管理服务收费标准；
　　（三）擅自动用维修基金，随意处置业主委托管理的权益和财产；
　　（四）损害业主权益的其他行为。

第四章　物业的使用与维护





　　第二十八条　住宅内的维护责任由业主承担。
　　住宅共有部分的维护责任按照下列规定划分：
　　（一）毗连部分，由毗连部分的业主承担；
　　（二）共用部位、共用设施设备，由该住宅所有业主承担。
　　物业管理区域内公用设施、公共活动场地、绿地和其他产权属全体业主共同所有的非住宅房屋，维护责任由全体业主共同承担。


　　第二十九条　业主共同承担维护责任的，物业管理企业应当依照物业管理服务合同定期进行养护与维修。
　　因非正常使用，造成住宅共有部分损坏的，由损坏者出资维修。给他人造成损失的，承担相应赔偿责任。


　　第三十条　禁止业主和使用人实施下列行为：
　　（一）擅自改变房屋设计用途和改变房屋外貌，损坏房屋承重结构，损坏房屋共用部位、共用设施设备、移装共用设备；
　　（二）占用住宅区内公共场所，随意推放杂物、停放车辆；
　　（三）影响住宅区观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
　　（四）损坏树木花草和住宅区建筑小品、雕塑；
　　（五）饲养家禽家畜，乱倒垃圾、排放有毒、有害物质、或者发出超过规定标准的噪声；
　　（六）法律、法规、规章及业主公约禁止的其他行为。


　　第三十一条　业主、使用人装修房屋，应当遵守住宅房屋装修的有关法律、法规和国家强制性标准，并将装修时间、电耗、装修人员和主要装修材料报告物业管理企业。对擅自改动主体或者承重结构、增加较大荷载，以及改动水、暖、电等设备的，物业管理企业有权予以制止。


　　第三十二条　任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因公共利益需要临时占用，挖掘道路、场地的，应当与物业管理企业签订协议，并在约定的期限内恢复原状。


　　第三十三条　业主、使用人和物业管理企业，应当维护房屋外观的整洁、美观和房屋、附属设施的安全。影响住宅区景观或者公众安全的房屋建筑及附属设施设备，业主委员会应当按照县级以上城市人民政府有关部门的规定及时进行粉刷、修缮。

第五章　物业管理费用





　　第三十四条　物业管理服务收费实行政府定价或者政府指导价。具体标准由政府价格主管部门会同建设行政主管部门制定。
　　物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主收取物业管理服务费用的。其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
　　物业管理企业根据物业管理服务合同向业主收取物业管理服务费。尚未出售的空置房屋的物业管理服务费由开发建设单位承担。


　　第三十五条　商品住房、公有住房出售后，应当按照国家有关规定建立维修基金。维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。


　　第三十六条　维修基金的收支帐目，物业管理企业应当每半年公布一次，接受业主的监督。
　　物业管理服务合同终止后，业主委员会和物业管理企业可以共同委托审计机构对维修基金的使用情况进行审计，所需费用在管理费中列支。审计报告应当向业主公布。
　　业主对维修基金的使用有异议的，可以要求业主委员会向物业管理企业咨询并查阅收支总表，物业管理企业应当提供资料并详细说明。


　　第三十七条　物业管理企业应业主或者使用人要求提供的特约服务，价格主管部门有收费标准的，按规定执行；没有规定收费标准的，由双方当事人约定。


　　第三十八条　住宅区供水、供电、供暖等费用，由供应单位直接到户收取。经双方协商，供应单位也可以委托物业管理企业代收。物业管理企业代收相关费用的，委托方应当与物业管理企业签订代收合同，明确代理权限，并支付代理服务费用。禁止将代理服务费向用户分摊。

第六章　法律责任





　　第三十九条　违反本办法第十七条规定，未取得物业管理资质而从事物业管理业务的，由县级以上城市房地产行政主管部门责令停止违法行为，并可处1万元以上3万元以下罚款。


　　第四十条　物业管理企业有下列行为之一的，由县级以上城市房地产行政主管部门责令改正，处以3000元以上1万元以下罚款，情节严重的，可以降低资质等级：
　　（一）未经业主委员会同意，擅自改变住宅共用部位，共用设施设备维修基金用途的；
　　（二）未按规定公布物业管理收费项目和收费标准，以及维修基金收支帐目，或者拒不接受业主委员会检查的；
　　（三）擅自动用维修基金，随意处置业主委托管理的权益和财产的；
　　（四）违反物业管理服务合同，损害业主权益的其他行为。


　　第四十一条　物业管理企业擅自提高物业管理服务收费标准，或者向业主违规分摊费用的，由县级以上人民政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《中华人民共和国价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。


　　第四十二条　业主、使用人违反本办法第三十条规定的，物业管理企业有权予以制止，并有权要求其恢复原状，赔偿损失；对不听劝阻、不服从物业管理企业管理的，由县级以上城市房地产行政主管部门责令改正，处以100元以上2000元以下罚款。违反其他法律、法规规定的，由有关行政主管部门依法查处。


　　第四十三条　业主、使用人违反业主公约的，应当承担相应的民事责任，因违反业主公约致使他人安全或者利益受到侵害的，应当承担相应的赔偿责任。
　　业主、使用人不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理企业有权依照物业管理服务合同催缴，也可以向人民法院提起诉讼。
　　物业管理企业违反物业管理服务合同的，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。

第七章　附则




　　第四十四条　本办法中有关专业用语的含义：
　　（一）共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　（二）共用设施设备，是指住宅小区或者单幢住宅内建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气管线、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。


　　第四十五条　本办法自2000年10月1日起施行。

最高人民法院


最高人民法院关于债务担保财产与抵押财产性质及各债权人在受偿时有无区别的问题的批复

1951年7月7日，最高法院

兹接政务院秘书厅一九五一年三月二日政秘申字第一四八号来函，并抄转你府一九五一年二月二十四日津政（51）字第九九一号报告，为天津市人民法院在处理吉林省人民政府生产管理处与建中贸易公司债务一案，因瑞生祥制针厂之保证责任发生疑义，呈请解答：“提供担保财产与抵押财产性质及债务担保财产与一般债务其债权人受偿时有无区别”等问题，送请我院迳予核复，经就你府来文与天津市人民法院本年四月九日抄送之担保契约书加以研究，我们认为：
（一）天津市人民法院向你府请示呈内所称“担保财产”即该案担保契约书内所称的“担保物”或“担保物资”，就其所定内容来看，与一般所谓抵押品并无区别，是指明白订定了以后处理的次序，即“首先处理建中贸易公司的抵押财产，如不足时，再处理瑞生祥的担保物资”（在一般所谓抵押权设定之时亦未尝不可有处理先后的订定）。因此，本案在债务执行时，须先执行原已设抵押底抵押财产，如抵押财产已经执行而不足清偿，始得就不足部分来执行瑞生祥所提供底担保财产。
（二）在瑞生祥提供担保底财产被执行后，如果除了吉林省人民政府财政厅生产管理处之外，还有其他债权人也对瑞生祥要求清偿，而就受偿先后有争执时，应该把提供担保底财产分为不动产或动产两部份处理：
（1）关于不动产部份，在天津市未举办不动产所有权以外之他项权利登记以前（津市现在施行之土地登记暂行办法订明只限于所有权取得、转移、变更、消灭非经登记不生效力）如查明关于不动产抵押权之设定行为在法令上尚未有所限制，即应认享有担保利益之吉林省人民政府财政厅生产管理处有就瑞生祥提供担保底不动产卖价优先受偿权（但如瑞生祥因经营该担保物资欠有工资、税款等而已无其他财产足资清偿时，则所欠工资、税款与抵押债权应按具体情况合理分配的原则，协商决定清偿办法）。
（2）关于动产部份，瑞生祥以其动产提供为担保物资，如已移转于享有担保利益之人，应认占有担保物资之债权人有对抗第三人（一般债权人）底效力。如该担保物资未经移转，而瑞生祥除已被执行之担保物资外又无其他财产足够清偿其本身负债，则在名义上享有担保利益底债权人尚不能拒绝其他债权人共同分配底要求。