四川省人大常委会


四川省《中华人民共和国中小企业促进法》实施办法


　　2005年4月6日四川省第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过。


第一章 总 则

　　第一条根据《中华人民共和国中小企业促进法》等法律法规，结合四川省实际，制定本实施办法。

　　第二条本实施办法所指中小企业，是符合国家有关中小企业划分标准的各种所有制和各种形式的企业。

　　第三条本省对中小企业实行积极扶持、加强引导、完善服务、依法规范、保障权益的方针，为中小企业创立和发展创造良好环境。

　　第四条省人民政府负责制定全省中小企业政策，对中小企业发展进行统筹规划。省人民政府应当建立中小企业政策制定前的征询、听证制度，听取中小企业的意见和建议。

　　县级以上人民政府应当把发展中小企业纳入当地国民经济和社会发展总体规划，立足地区实际，制定促进中小企业发展的具体措施。

　　第五条省人民政府负责中小企业工作的部门组织实施国家和省制定的中小企业政策和规划，对全省中小企业工作进行综合协调、指导和服务。

　　省人民政府有关部门根据国家、省制定的中小企业政策和规划，在各自职责范围内对中小企业工作进行指导和服务。

　　县级以上人民政府及其所属的负责中小企业工作的部门对本行政区域内的中小企业进行协调、指导和服务。

　　县级以上人民政府有关部门在各自职责范围内对本行政区域内的中小企业进行指导和服务。

　　第六条省人民政府负责中小企业工作的部门会同省统计行政主管部门按照中小企业划分标准，制定全省中小企业统计指标体系，建立中小企业统计制度，准确反映中小企业发展状况。

　　第七条中小企业应当在生产经营活动中做到依法经营、照章纳税、诚实守信、公平竞争。严格遵守国家有关安全生产、职业卫生、社会保障、资源开采、土地使用、环境保护、产品质量、劳动合同、劳动报酬、劳动保护、会计、统计等法律、法规。

　　中小企业应当加强内部管理，依法建立健全财务管理、会计核算、用工和分配等各项管理制度。依法报送财务、会计、统计报表。

　　第八条各级人民政府及其有关部门，要根据中小企业生产经营特点，完善相关制度，规范监管行为，提高监管人员素质，提高监管水平，加强劳动监察和劳动关系协调，规范对企业的收费行为。


　第二章 资金支持

　　第九条省人民政府应当在本级财政预算中调整资金结构，安排中小企业发展专项资金，支持中小企业发展。

　　县级以上人民政府应当根据实际情况，调整资金结构，为本地区中小企业发展提供财政支持。

　　中小企业发展专项资金的使用管理应当遵循公开公正、定向使用、科学管理、加强监督的原则。

　　中小企业发展专项资金使用管理办法由省人民政府另行规定。

　　第十条中国人民银行在四川的分支机构根据国家政策做好信贷指导工作，鼓励金融机构调整和完善信贷结构，引导金融机构加大对中小企业的信贷支持。

　　第十一条各商业银行和信用社应当在国家产业政策和信贷政策的指导下，运用多种金融工具，调整信贷结构，改善信贷管理，适当减化贷款手续，减少审批环节，完善授权、授信和评级制度，为中小企业提供信贷、结算、汇兑、转账和财务管理等方面的服务。

　　政策性金融机构应当在其业务范围内，采取多种形式，拓宽服务领域，增加对中小企业的金融支持。

　　第十二条鼓励金融服务创新。对符合有关规定的企业，经批准可开展工业产权和非专利技术等无形资产质押贷款试点。改进保险机构服务方式和手段，开展面向中小企业的产品和服务创新。支持中小企业依照有关规定使用国际金融组织贷款和外国政府贷款、捐赠。

　　第十三条对中小企业以资产抵押办理银行贷款，有关部门和单位应当适当降低收费标准、减少中小企业融资成本，为中小企业融资创造有利条件。

　　第十四条县级以上人民政府及其有关部门应当鼓励、支持中小企业以股权融资、项目融资等方式筹集资金，以及通过法律、行政法规允许的融资方式直接融资，拓宽直接融资渠道。

　　鼓励、引导融资租赁业健康有序发展，发挥融资租赁在改善中小企业融资中的作用。

　　第十五条各级人民政府及其有关部门应当引导、支持民间资金进入风险投资领域，运用税收政策鼓励各类依法设立的风险投资机构对中小企业投资。

　　第十六条省人民政府及其有关部门应当为中小企业进入证券市场、发行债券做好指导和服务，依法促进产权交易市场发展，规范交易行为，为中小企业结构调整、资产重组、优化资源配置拓宽渠道。

　　第十七条县级以上人民政府应当推进中小企业信用制度建设，加快建立适合中小企业特点的信用征集体系、评级发布制度以及失信惩戒机制。推进建立企业信用档案，建立和完善中小企业信用档案数据库。

　　第十八条县级以上人民政府及其有关部门应当推进和组织建立中小企业信用担保体系，推动建立担保机构的准入制度、信用评估和风险控制制度，加强对信用担保机构的监管。

　　鼓励中小企业信用担保机构成立自律性组织，加强行业内部的协调和自我约束，规范行业行为。

　　第十九条县级以上人民政府出资资助建立的中小企业信用担保机构应当实行政企分开和市场化运作，政府及其有关部门不得操作具体担保业务。

　　省人民政府出资建立的中小企业信用担保机构，为列入全省中小企业信用担保体系的各类中小企业信用担保机构提供再担保服务。

　　中小企业信用担保管理办法由省人民政府根据国家有关规定另行制定。

　　第二十条县级以上人民政府及其有关部门应当支持中小企业依法自愿开展多种形式的互助性融资担保。



第三章 创业扶持

　　第二十一条县级以上人民政府及其有关部门应当把中小企业发展用地依法纳入土地利用总体规划和年度计划，根据中小企业发展需要安排必要的场地和设施，支持创办中小企业。

　　第二十二条各级税务机关应当及时向社会公布国家和本省促进中小企业发展的相关税收优惠政策，运用税收政策鼓励、支持中小企业的创办和发展。

　　下列符合国家政策规定的中小企业，在税收政策规定的期限内减征、免征企业所得税，实行税收优惠：

　　（一）失业人员创办的中小企业；

　　（二）当年吸纳失业人员达到国家规定比例的中小企业；

　　（三）符合国家、省支持和鼓励发展政策的高新技术中小企业；

　　（四）在少数民族自治州、县和省级以上贫困县创办的中小企业；

　　（五）安置残疾人员达到国家规定比例的中小企业；

　　（六）农村外出务工返乡人员、大中专毕业生、复转军人创办的中小企业；

　　（七）其他符合政策规定的中小企业。

　　第二十三条各级人民政府及其有关部门应当鼓励、支持社会各类投资者依法以工业产权、非专利技术、高新技术成果等无形资产参与投资创办中小企业。

　　第二十四条各级人民政府及有关部门应当建立政务信息公开制度，为中小企业创立提供工商、财税、融资、劳动用工、社会保障、市场、价格等方面的政策咨询和信息服务。



第四章 技术与市场

　　第二十五条县级以上人民政府有关部门应当根据国家产业政策和产业技术政策，编制本行政区域内中小企业技术创新规划。

　　县级以上人民政府及其有关部门用于技术进步的专项资金，应当对中小企业技术创新予以支持。

　　第二十六条县级以上人民政府及其有关部门应当鼓励、支持建立区域性、行业性技术中心，支持有条件的中小企业建立企业技术中心，为中小企业技术进步提供服务。

　　第二十七条县级以上人民政府及其有关部门应当充分利用现有的各类园区建立中小企业技术创新基地、产业化基地和科技企业孵化园。

　　第二十八条各级人民政府及其有关部门应当鼓励中小企业增加研究与开发投入，引进技术人员，采用先进技术，更新技术装备，提高技术创新能力和产品科技含量。

　　鼓励和引导企业之间的专业化分工协作，建立稳定的协作配套关系。

　　中小企业技术创新项目以及为大企业产品配套的技术改造项目，可以享受贷款贴息政策。

　　第二十九条各级人民政府及其有关部门应当促进中小企业信息化建设，鼓励、支持中小企业运用现代化信息技术改造生产工艺、改善经营管理，推动企业信息化水平的提高。

　　第三十条改进政府采购办法，在政府采购中中小企业应当和其他企业享受同等待遇。

　　第三十一条各级人民政府及其有关部门应当支持、指导中小企业改造、重组企业物流源，鼓励、引导民间资金投资建立区域性商品交易中心和行业性产品购销中心，为中小企业提供产品交易服务。

　　第三十二条各级人民政府及其有关部门应当鼓励中小企业开展自营进出口业务和有条件的中小企业到境外投资，支持中小企业参与国际竞争。

　　中小企业作为实物投资出境的设备、原材料以及零部件依法享受出口退税及资金、外汇等政策支持。

　　第三十三条各级人民政府及其有关部门应当鼓励中小企业开展质量管理体系、环境管理体系等标准认证，支持中小企业制定或参与制定技术标准，为中小企业开拓市场创造条件。


第五章 社会服务

　　第三十四条各级人民政府及其有关部门应当推动中小企业服务体系建设，鼓励社会各方面力量，建立各种类型的中小企业服务机构，促进综合服务机构和专业服务机构共同发展。

　　第三十五条各级人民政府根据实际需要扶持建立的中小企业服务机构，应当联系行业协会、商会、社会中介组织等为中小企业的创办和发展提供优质服务。

　　第三十六条中小企业服务机构可以按照中小企业需要，提供信息咨询、创业辅导、技术支持、企业诊断、投资融资、贷款担保、产权交易、资产评估、人才引进、人员培训、市场营销、法律咨询、法律援助、对外合作和展览展销等服务。

　　第三十七条县级以上人民政府应当根据中小企业发展的需要，整合社会资源，创新培训方式，规范培训市场，提高培训质量，形成政府引导、社会支持和企业自主的培训机制。符合资助条件的培训，政府应当给予补贴。


第六章 权益保护


　　第三十八条中小企业的合法财产及其合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，不得非法改变企业的财产权属关系。

　　因国家建设需要，征收、征用中小企业合法使用的土地或者拆迁其经营场所、生产设施、生活设施，应当按照国家有关规定给予补偿、安置。

　　第三十九条中小企业享有自主经营权，依法从事生产经营活动，任何单位或者个人不得非法干预。

　　法律法规未禁止或者限制的生产、经营行业，都应当允许中小企业进入。

　　第四十条中小企业有权依法订立、变更和解除劳动合同，依法自主决定用工条件、形式、数量、期限。

　　中小企业在行使用工自主权时，应当依法同职工签订劳动合同，按时足额支付职工工资，保障职工享有休息、休假、女工特殊保护等权益，为职工办理养老、失业、医疗、工伤、生育等社会保险。

　　第四十一条禁止任何国家机关及其工作人员以非法限制中小企业法定代表人或经营管理人员人身自由的方式解决经济纠纷。

　　第四十二条任何国家机关、社会组织及其工作人员不得强制或者阻挠中小企业参加自我约束、自我服务的自律性组织。

　　第四十三条对中小企业进行检查，必须以法律法规为依据，行政执法部门的例行检查计划，应经同级人民政府批准。行政执法部门因接到投诉、举报等依法对中小企业实施的检查，应当经本部门行政负责人批准。

　　第四十四条各级人民政府有关执法部门和司法机关应当依法打击侵犯中小企业的各种违法犯罪行为，为中小企业发展提供良好的法制环境。

　　第四十五条国家机关及其工作人员违反本实施办法，对中小企业有下列情形之一的，由其所在单位或者上级主管部门、监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　（一）违法行使职权，擅自对中小企业进行检查，或者未按规定时间将检查情况和处理结果归档的；

　　（二）强制或者变相强制中小企业接受指定产品或者服务的；

　　（三）收费时不出示收费许可证、不按标准收费、不开具省人民政府财政主管部门统一印制的收费票据、不如实填写规定内容以及违法对企业摊派或者要求赞助的；

　　（四）违反法律、法规的规定，对中小企业罚款的；

　　（五）侵占、毁损或者非法查封、扣押、冻结、没收合法财产的；

　　（六）接到举报、投诉，拒绝履行法定职责或者不在规定时限内做出处理的；

　　（七）其它侵犯中小企业合法权益的行为。

　　第四十六条对违反本办法规定擅自增加中小企业负担以及其他侵犯企业合法权益的行为，中小企业有权拒绝或者向市、县级人民政府负责中小企业工作的部门和监察、法制部门检举、控告，由有权机关依法予以查处。


第七章 附 则

　　第四十七条本办法自2005年7月1日起施行。


尚未取得产权的商品房转卖中买受人的物权保护
肖敏
前言
一、研究的动机与目的
未取得产权证的商品房连环买卖纠纷在司法实践中为数不少，这类案件案情并不复杂，但在司法实践中却产生了极大的困惑：多数意见认为，从法律逻辑上推演，买受人只能获得债权救济，而不能享有物权的保护。但是，从生活常理来论，似应给予买受人以物权保护，否则有违公平，有悖诚信。法律的生命源于生活，如果法律人与普通市民各说各话，将减损法律的权威，有损法律人的社会评价，也不利于培育民众对法律的信仰。由于这类案件在法律适用上尚无明确、具体的条文能对号入座，所以，对其进行法理梳理并探求妥当的处理办法具有极大的现实意义。
二、研究的范围
在开始本文的分析之前，需要强调：为使讨论更有针对性，避免范围过于宽广，1.本文只针对商品房进行分析，不涉及回迁房、小产权房、农村住房、公房、政策性住房等，有关这些房屋的连环买卖问题，笔者将在其他文章中另行分析；2.本文只针对出卖人已合法购买并合法占有的商品房进行分析，不涉及出卖人违法购买房屋或者出卖人前手尚未依法向出卖人交付房屋的情形；3.本文的讨论限于已登记在出卖人前手的名下的房屋（包括初始登记），对于出卖人前手尚未取得所有权的房屋未列入讨论的范围；4.本文假定买受人不存在违约的情形，出卖人除擅自转卖及不同意协助买受人过户之外也没有其他违约情形，如果存在这些情形，则可能产生其他法律问题，这些问题不列入本文讨论的范围；5.本文也不涉及出卖人“一房数卖”、善意取得等问题，对于这些问题，已有大量文章进行了充分的讨论，本文不打算拾人牙慧。
二、本文的研究进路
本文首先认为，之所以会出现法律人的思维与生活常理相悖的奇怪现象，其实是因为上述持“买受人只能获得债权救济，而不能享有物权的保护” 的人机械地理解了法律。接着，本文从请求权转让的独特视角及判决的可执行性、不损害各方利益的角度论述了给予买受人物权保护的正当性与妥当性，以实现法律效果与社会效果相统一。同时，本文也适当兼顾了出卖人前手的正当权利，衡平了各方利益，并考虑了国家的房地产调控政策，避免司法权与行政权打架。最后，本文提出了制定司法解释的建议，并斗胆设计了供参考的司法解释条文，以使理论的探讨能有益于解决实际问题。
法理梳理
现抽取这类案件在司法实践中比较典型的几个问题进行分析。
一、出卖人将其未取得产权的房屋出卖给买受人的合同是否有效
（一）观点争鸣
这类案件中，经常会出现出卖人在未取得产权证，也未征得其前手----现有产权人（以下简称“前手”）同意的情况下，将其合法占有的商品房转卖给他人，而出卖人的前手又不予追认的情况。有关出卖人与买受人之间房屋买卖合同效力的问题，司法实践中存在以下不同意见：
第一种观点认为，根据《房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记取得权属证书的房屋不得转让，出卖人出卖房屋时如未取得产权，则该房屋买卖合同无效。
第二种观点认为，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。上述房屋买卖合同属于效力待定合同，如出卖人的前手不同意或事后不追认，则该合同无效或不生效。该观点进一步认为，判决合同无效或不生效后，买受人可基于缔约过失责任向出卖人要求损害赔偿。
第三种观点认为，该房屋买卖合同基于双方当事人的自愿，并不违反法律、法规，在不损害国家、社会、及第三人利益的情况下，即使前手不同意或事后不追认，该合同依然有效。
（二）法理分析
本文同意第三种观点，以下针对上述三种观点进行分析论证。
1.第一种观点是错误的
第一种观点在司法实践中曾非常流行，但由于依据该观点作出的判决经常会造成不公平，已经逐渐被司法实践抛弃。这个观点错误的理由大致在于：1.《房地产管理法》第三十七条属于管理性规范，而非效力性规范，不影响合同的效力 ；2.出卖房屋时无产权证只会导致合同的履行遇到障碍，但不会影响合同的效力；3.从该法后面的第四十四、四十五条的规定来看，该法也没打算否定这类合同的效力 。
鉴于现在持这种观点的人已不多，本文对该观点的错误之处不展开详细论述。
2.第二种观点也是不正确的
第二种观点具有比较大的迷惑性，但是，该观点错误地理解了《合同法》第五十一条。
首先，必须澄清的一个问题是，不具有所有权并不等于无处分权。《合同法》第一百三十二条第一款 及《物权法》第一百八十条 就旗帜鲜明对这两个概念作了区分，《合同法》第五十一条规定的也只是“处分他人财产”，而不是“处分他人所有的财产”。出卖人从其前手处合法购买并合法占有房屋后，对于该房屋就具有了期待权，对该房屋具有财产性权利；而前手则附有依法协助出卖人过户的义务，无权期待收回房屋或转卖他人（尤其是在出卖人与其前手依法进行了预告登记的情况下）。就出卖人来说，对于现在已交付给自己的，将来也必然属于自己的房屋（只要出卖人不进行其他处分），当然有处分的权利。
其次，现实生活中，出卖人购买房屋时经常需要做按揭贷款，这时，前手一般会书面认可出卖人为所有权人，至少会书面认可出卖人的抵押人地位。虽然根据《物权法》第十四条的规定，由于房屋并未登记在出卖人名下，出卖人并不具有真正意义的所有权。但根据《物权法》第十六、第十七条的规定，产权登记簿对所有权只具有推定效力，并无绝对效力 ，故前手交付房屋并书面认可出卖人为所有人的行为应当在前手与出卖人之间发生对内的效力，只是因未经登记公示而不得对抗外部第三人而已 。这类案件中一般也没有需要对抗的外部第三人。再说，前手书面认可了出卖人抵押人的地位，而抵押权的设立针对的是抵押物的交换价值，所以，我们至少可以认为前手已认可了出卖人的处分权。
第三，《合同法》第五十一条对无权处分合同的效力问题规定得不甚清晰，故学界存在各种不同的解读，虽早有青年学者提出“合同有效说” ，也有学者认为以债权形式主义的物权变动模式为前提，惟有将无权处分行为认定为生效行为，方可既获得形式上的正当性，又获取实质上的正当性 ，但以往的通说基于对该条文的反对解释，认为无权处分合同“效力待定” 。《物权法》出台后，我们结合《物权法》第十五条再来理解无权处分合同的效力问题，便会发现以往的通说并不准确。《物权法》第十五条明确规定欲引起物权变动的负担行为与发生物权变动的法律效力是两个不同的法律事实。所以，在这类案件中，即便认为出卖人无权处分，无权处分只能导致物权变动不发生效力，但不影响负担行为的效力。负担行为是指发生债务关系的法律行为，合同行为是典型的负担行为。至于如何处理物权变动不发生效力的问题，下文将会专门论述。而通说所采用的反对解释违反了形式逻辑的规则，因为该条规定的构成要件与法律效果的内涵并非包含关系、外延也并非完全重叠 。且通说易被不诚信的一方所利用，当合同的履行于己有利时，便促成合同生效；于己不利时，则阻止合同生效，极易诱发道德风险。
而且，如果依据该条认定在出卖人没有标的物的所有权且未经所有权人同意或所有权人事后不予追认的情况下的买卖合同无效，那现代社会中所有的有关期权方面的交易都是无效的，而这种交易或贸易在市场经济中是普遍存在的，也是市场流通的必然要求，这将极大地影响交易的安全。
此外，第二种观点认为应判决合同无效或不生效，让买受人另行起诉出卖人承担缔约过失责任，赔偿损失。这种观点不但在法律上站不住脚，还会产生极差的社会效果。一般来说，守信的买受人依据缔约过失责任获得的救济都远不如履行合同获得的利益。而且，由于买受人已合法占有房屋，判决无效的后果必然会导致要求买受人腾房的事件，这样就极易引发社会不稳定因素。而且，让买受人另行起诉要求出卖人要求损害赔偿也将极大地浪费司法资源。
3.从请求权转让的独特视角论证合同有效性
在论证出卖人与买受人之间房屋买卖合同的有效性之前，我们先分析一下出卖人与其前手之间合同的相关权利。基于房屋买卖合同，出卖人对其前手有两项基本请求权，第一项为请求其前手交付房屋的权利；第二项为请求其前手协助办理过户手续的权利。根据《合同法》第六十条之规定 ，第二项权利属于法定的请求权。而且，最高人民法院民一庭的倾向性意见认为，该请求权具有物权性质 。现前手已将房屋交付给出卖人，出卖人已合法占有该房屋，故，出卖人对该房屋拥有了占有权以及要求其前手协助过户的请求权。
根据出卖人与买受人某之间的买卖合同，出卖人应当将自己对该房屋的权利转让给买受人，即将其占有权及请求其前手过户的权利转让给买受人。出卖人将该两项权利转让给买受人是双方自愿行为，也不违法法律、行政法规规定，在不损害国家、社会、他人利益的情况下，应当确认有效。
4.如何理解物权变动不发生效力的问题
前面提到，由于房屋不在出卖人名下，出卖人的负担行为有效，但物权变动不发生效力。那物权效力不发生效力又当作何理解呢？这是否意味着出卖人不能将房屋过户至买受人名下呢？答案是否定的。这里所说的物权变动不发生效力是指，出卖人不能越过自己而直接将房屋从其前手名下过户至买受人名下。但实际上，这种现象根本不可能发生，因为，在这种情况下，房产登记部门不可能将房屋越过出卖人过户至买受人名下。所以，欲使物权变动发生效力，就得先完成房屋从出卖人的前手过户至出卖人名下这一步骤。如何实现这一步骤，下文将会述及。
二、出卖人将已抵押给银行的房屋转卖的行为是否有效
大多数情况下，出卖人转卖的房屋都已抵押给银行。一个很奇怪的现象是，在基层法院及银行系统中，持在抵押期间，未经银行同意，出卖人将房屋转让的行为无效的观点的人特别多。这是一种明显错误的观点，笔者本不打算提及，但由于其相当流行，为纠正这种以讹传讹的现象，本文不得不就此问题做一简要论述。
上述错误观点的依据一是《担保法》第四十九条第一款 ；二是抵押合同中的约定。本文认为，这两个依据都不得作为认定出卖人转卖行为无效的理由。
针对第一个依据，本文认为，首先，《担保法》第四十九条第一款并未规定出卖人未经抵押权人同意转让抵押物的行为无效，该条款只是要求通知抵押权人，而通知的时间、方式并无限制。我们认为，诉讼通知也应当认定是通知的一种，所以该条规定要求通知抵押权人的条件极易满足，形同虚设；其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条明确规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，如抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”；第三，《物权法》第一百九十一条也有同样的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。可见，只要买受人同意代出卖人清偿债务，就可以消灭抵押权，这对银行并无不利，我们不应当否认出卖人转卖行为的效力。
第二个依据也不成立。出卖人与买受人间合同的效力只能由法律来评价，不能由出卖人与银行之间的约定来决定，出卖人违反约定，只会涉及出卖人承担违约责任的问题，不会影响出卖人与买受人之间合同的效力问题，具体论述可参见本文针对下一焦点问题的阐述。
三、如果出卖人与前手有不得转让的约定，出卖人转卖的行为是否有效
实践中，出卖人与其前手的房屋买卖合同中有时会出现诸如“买方在全部房款付清前，不得转卖”、“未经卖方同意，买方不得将房屋转售他人”之类的约定。出卖人在与其前手有这类约定的情况下，未经其前手同意而转卖房屋，其前手主张出卖人转卖行为无效的，人民法院是否应当支持？
有观点认为，即使同意上述有关合同有效性的论证，但根据《合同法》第七十九条的规定 ，出卖人擅自将其权利转让给买受人的行为也应当认定无效。
本文认为，这种观点也是无法成立的，理由为：第一，认定合同效力只能依据《合同法》第五十二条，而《合同法》第七十九条显然不属于《合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定；第二，如前所述，合同的效力之有无只能由法律来评价，而不能由约定来决定。出卖人违反其与前手的上述约定，只能导致出卖人对其前手承担违约责任，但不能影响出卖人将其权利转让给买受人的合同的效力问题。至于出卖人需承担的违约责任的具体内容是什么，则要视案件的具体情况而论；第三，如前所述，最高人民法院民一庭倾向性意见认为，请求前手协助过户的权利具有物权性质，可见，出卖人擅自转卖的行为不属于《合同法》第七十九条约束的债权转让范畴；第四，实践中，出卖人的前手一般都会知道买受人购买房屋并入住房屋的事实。对此事实，前手一般都默认，只是在买受人起诉要求其与出卖人协助办理过户手续时才因房价上涨而以出卖人擅自转卖为由提出抗辩，试图将房屋收回，对于前手这种因利而变的行为，不应当鼓励。
当然，如出卖人与其前手存在诸如“买方擅自转卖的，卖方有权收回房屋”之类的约定，则可能产生前手解除其与出卖人的合同的问题，使买受人丧失物权的保护，但这与买受人与出卖人合同的效力问题不是一回事。
四、买受人是否有权替出卖人清偿未付房款及银行贷款
实践中，买受人为实现将房屋过户至自己名下的目的，常常愿意替出卖人清偿出卖人欠前手的购房款及相应的违约金（如有的话），并代出卖人清偿银行贷款本息。而出卖人的前手常常会因房价上涨而不接受买受人的代为清偿，银行有时也会因为担心引起不必要的麻烦而不同意买受人代为清偿。
如前所述，只要买受人愿意代出卖人清偿银行债务，既作为债权人又作为抵押权人的银行应当受领。举重以明轻，仅作为债权人的前手当然更无权拒绝买受人代为偿还出卖人拖欠的债务，因为这并不损害前手的利益。
当然，买受人有权对其代为清偿的债务向出卖人追偿或者与其对出卖人的债务进行抵消。
五、买受人要求出卖人及其前手协助过户是否适用诉讼时效的规定
针对这一问题，前述的最高人民法院民一庭的倾向性意见认为，要求协助办理过户手续的请求权具有物权性质，故不适用诉讼时效的规定。