【案情回放】


王某、张某系以共同生活为目的的同性朋友关系。2011年6月20日，王某出资购买北京市东城区某小区1套房屋，房价款为170万元，2011年7月27日，王某领取了该房屋的所有权证。购房后，王某、张某共同在此居住。2011年12月2日，王某作为售房人，与张某作为购房人签订了《存量房屋买卖合同》及《房屋共有协议》，成交价格为232 050元，张某出资10万元（在本次买卖过程中并未实际出资），王某将上述房产的50%产权过户给张某，并于同日办理了产权手续（相关税费均由王某支付），双方领取了各享有50%的《房屋所有权证》。2012年5月，王某、张某因生活琐事产生分歧，张某搬离了诉争房屋。后张某起诉要求对诉争房屋予以分割。


一审中，王某表示双方签订的《存量房屋买卖合同》及《房屋共有协议》对于王某显失公平、背离等价有偿原则，张某利用其与王某之间的特殊身份关系，致使王某草率决定与之签订所谓的房屋买卖合同。对此，张某予以否认，表示王某基于双方的关系，为了表达对张某的感情，才将诉争房屋低价出售给张某。二审中，双方均认可就诉争房屋50%产权进行买卖交易的事实，亦均认可选择在2011年12月2日办理过户是系为了少交相关税费。一审法院认为，王某虽在买卖过程中支付了全部税费，但并不能因此认定上述合同的签订显失公平。故法院对王某的诉讼请求，不予支持。


二审法院认为，该《存量房屋买卖合同》中约定的价格显属过低，明显偏离了该诉争房屋的合理市场价值，签约双方的权利与义务有违公平、等价有偿原则，故双方之间的交易构成显失公平。王某的上诉请求合理有据，应予支持。


【不同观点】


对于本案的解决，原、被告及双方律师各持己见，存在多种观点：


第一种观点认为本案系“假买卖真赠与”。本案中虽然合同约定的房款20余万远低于市价，合同价与市价之间确实存在较大差距，但是由于双方之间存在同性恋人关系，王某系以合同的方式将其所购房产的一半产权赠与张某，双方亦办理了过户手续，王某已不能行使赠与财产过户前的任意撤销权。双方也不存在法定撤销权的情形，故并不能支持王某合同显失公平的主张。


第二种观点认为本案系“半卖半赠”，本案中王某将房产系“半卖半送”给了张某，赠与行为已经发生。


第三种观点认为王某与张某之间系同性恋人关系，摆酒席，家长认可，此种亲密的同性朋友之间的关系“可以参照”适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释三》）第六条之规定，即“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理”。也就是说不能再撤销了，这也有利于对同性恋人关系的保护。


第四种观点认为民事活动应当遵循公平、等价有偿的原则。合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。诉争房屋原系王某于2011年6月出资170万元单独购买。后王某与张某就诉争房屋的50%份额产权进行买卖交易达成一致，且为了少交税费，双方共同选择于2011年12月2日办理过户，签订了《存量房屋买卖合同》和《房屋共有协议》。张某对王某单独购买诉争房屋的具体情形知晓，对王某所支付的对价也有明确的认知，但张某在签订合同、完成过户登记后并未实际支付款项。故本案应当以合同显失公平为由撤销二人之间的《存量房屋买卖合同》和《房屋共有协议》。


【法官回应】


从主客观要件出发保持法院价值判断的中立性


本案的审理焦点在于：第一，如何认定王某与张某所签《存量房屋买卖合同》的性质？是交易还是赠与？第二，本案能否适用赠与撤销权或合同显失公平无效的规定？


一、针对第一个焦点，合同性质问题，笔者认为，当事人有自由处分财产的权利，可以赠与给异性也可以是同性，性别并不是赠与合同成立的阻碍，本案中若王某与张某签订了明确的书面赠与协议，也就不会存在争议。但，本案中王某与张某并未有明确的赠与意思表示，双方签订的系《存量房屋买卖合同》，法院不能按所谓的“常识”将该合同推定为“假买卖真赠与”，也不能认定为“附义务赠与”或“半赠与半买卖”。


应严格按字面解释原则，将王某与张某所签订的《存量房屋买卖合同》理解为买卖合同：合同基础在于双方特殊的同性朋友关系，合同对价系约定的20余万元，合同标的系诉争房产。


（一）赠与合同与其它合同的本质区别在于无偿性，同时，为防止当事人的意思表示瑕疵，重大财产的赠与一般要有书面形式，而本案中的《存量房屋买卖合同》并不符合赠与的构成要件。法院不宜强行突破“买卖合同”的表象而直接认为该案系常见的“假买卖真赠与”。而且，本案中两方当事人都认可《存量房屋买卖合同》系“房屋买卖”而非“房屋赠与”。


在此，有必要与其它案件审理中常见的“假买卖真赠与”作一个区分。“假买卖真赠与”主要存在如下几个特点：（1）此类案件的当事人之间大多存在夫妻、父母子女等婚姻家庭关系。本案中虽然当事人之间认可存在同性恋人关系，但该关系并未被现行法律上升为婚姻家庭关系，并不存在“假买卖真赠与”的前提。（2）此类案件一般没有真实的金钱支付，从“真假意思表示”的角度来看，符合赠与合同的无偿性要求。本案中，王某与张某签订完总房款为20余万元的《存量房屋买卖合同》后，张某向王某父亲的账户内打入10万元，这就不符合赠与合同“无偿性”的本质要求。（3）对于重大的财产赠与，一般都要求当事人有相对明确的意思表示，而“假买卖真赠与”的处理原则是一种对当事人赠与意思表示的推定，其适用有严格限制，并不能过于宽泛。

中国人民银行


关于印发《贷款证管理办法》的通知

银发[1995]322号


1995年11月30日，中国人民银行

人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列市分行：
为防备信贷资产风险，提高贷款质量，根据今年初全国金融工作会议的要求，总行决定自1996年4月1日起，在部分大中城市实行贷款证制度。现将《贷款证管理办法》印发你们，望遵照执行，并就有关事项通知如下：
一、自1996年4月1日起，在实行贷款证制度的城市，由各直辖市、计划单列市和有关中心城市人民银行分行，向申领贷款证的法人企业颁发贷款证。发证机关要建立企业经济信息档案，为研究货币政策和信贷政策服务。
二、自《贷款证管理办法》下发之日起，各省、自治区、直辖市、计划单列市分行应组建贷款证制度实施小组，指定有关职能部门作为办事机构，负责本地区贷款证制度的实施、管理和协调工作。
三、各中心城市分行要在认真研究《贷款证管理办法》的基础上，认真做好贷款证制度的组织管理工作，要有专职机构和人员具体负责贷款证的发放、检查、年审、建立企业经济信息档案等具体工作，同时要配备必须的设备（包括必要的通讯手段）及办公场所，保证贷款证制度的实施。设备配置既要满足企业登录、年审的需要（局网或多用户系统），又要满足建立企业经济信息档案数据库的要求。
四、各省、自治区、直辖市分行要选择所辖地区经济发展情况好、与金融机构有借还款关系的企业数量多、金融机构之间业务交叉程度高的城市，作为第一批实行贷款证制度的城市，并于1995年12月31日前将所选城市名单报总行调查统计司审批。总行将于一个月内正式予以批复。
五、贷款证由总行统一印制。实行贷款证制度的城市分行在发证和年审时可以收取一定的工本费和年检费。
六、总行将统一开发贷款证管理和企业经济信息档案数据库软件，并组织推广。

附件：贷款证管理办法

第一章 总 则
第一条 为了有效反映企业借还款状况，减少金融机构贷款风险，建立信贷管理的自我约束机制，根据《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》等有关法律，制定本办法。
第二条 本办法所称贷款证，是中国人民银行发给注册地法人企业（以下称企业）向国内各金融机构申请借款的资格证明书。
本办法所指企业，不包括持有《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》的企业。
第三条 本办法所指国内金融机构，是经中国人民银行批准在境内注册的中资商业银行（含合作银行）、信托投资公司、企业集团财务公司、金融租赁公司、城乡信用合作社和其他经营贷款业务的中资金融机构。

第二章 发证机关
第四条 中国人民银行总行及其分支机构是贷款证的发证机关和管理机关（以下称发证机关），中国人民银行分支机构负责辖区内贷款证制度的实施工作。
第五条 发证机关的职责：
（一）颁发贷款证；
（二）组织贷款证的年审；
（三）组织与贷款证有关的检查；
（四）对违规者处罚决定的下达与执行；
（五）对处罚争议的复议；
（六）建立企业经济信息档案，向金融机构和企业提供相关咨询。

第三章 贷款证的内容
第六条 贷款证的内容由下列九部分组成：
（一）发证记录和年审记录。此部分由发证机关填写，发证记录一栏用来填写贷款证启用时间和有效期限；年审记录一栏用来填写年审结论。
（二）企业概况。此部分由企业在申领贷款证时填写，内容主要包括企业名称、法定代表人、注册资本、经济类型、行业类别等。
（三）银行存款户开户记录，分人民币和外币帐户。此部分由企业填写，内容包括开户银行名称和帐号，不得漏填；企业在银行开新的结算户后，要及时填写；填写时要注明基本结算户和主要贷款金融机构。
（四）贷款余额情况统计表。此部分由企业在申领贷款证和年审时，填写其在各金融机构的贷款余额。
（五）贷款发生情况登记表，分人民币贷款和外币贷款两类，反映企业借还款情况。此部分由金融机构信贷部门按系统分开填写。
（六）异地贷款情况登记表，反映企业在注册地外的城市办理借款业务的情况。此部分由提供贷款的金融机构信贷部门填写。
（七）企业提供经济保证情况登记表，反映企业提供经济保证的情况。此部分由提供贷款的金融机构信贷部门填写。
（八）企业资信等级记录。在实行贷款证管理制度的城市，经发证机关认可的资信评估机构对企业评定的资信等级，可在此部分登记。
（九）备注。此部分用于发证机关和金融机构信贷部门记录有关事宜。

第四章 发放对象及申办条件
第七条 在实行贷款证管理制度的城市内的企业，拟申请借款或已与金融机构有借还款关系者，必须申领贷款证。
第八条 企业只能向注册地发证机关申领贷款证。
第九条 一个企业只能申领一本贷款证。贷款证可在实行贷款证管理制度的城市通用。
第十条 企业申领贷款证，需向发证机关提交下列文件：
（一）《企业法人营业执照》正本正式复印件，并出示副本原件。
（二）企业注册资本的验资报告复印件或有关注册资本来源的证明材料。
（三）企业法定代表人身份证复印件及履历证明材料。
（四）企业启用或刻印行政公章的证明文件（提交下列文件之一均可）：
1、企业启用公章的文件正本或复印件；
2、公安部门核准刻章的刻章许可证复印件或登记卡（原件或复印件均可）；
3、公安部门提供的公章备案证明材料。
（五）《中华人民共和国企业代码证书》复印件。
（六）发证机关要求的其他材料。
第十一条 上条所列文件齐备并经审验无误后，发证机关应在一个月内为企业颁发贷款证。贷款证经发证机关加盖公章后方始生效。

第五章 使 用
第十二条 企业领取贷款证后，方有资格办理借款还款手续。
第十三条 企业申请借款时，金融机构信贷部门必须查验借款企业的《贷款证》。决定向其贷款后，信贷人员须在贷款证上逐笔登记，并签字盖章。
第十四条 企业归还贷款时，应持金融机构会计部门填制的贷款偿还凭证和贷款证，到金融机构信贷部门及时做还款记录。信贷人员须在贷款证上逐笔登记，并签字盖章。
第十五条 企业申请贷款展期，信贷部门批准后，信贷人员须在贷款证上逐笔记录，并签字盖章。
第十六条 信贷部门办理保证贷款时，必须同时查验保证企业的贷款证。决定办理保证贷款后，信贷人员须同时在被保证企业和保证企业贷款证上逐笔登记，并签字盖章。
第十七条 企业归还保证贷款时，借款企业应及时通知保证企业持其贷款证到信贷部门做核销登记，由信贷人员签字盖章。
第十八条 企业在注册地以外城市金融机构办理借款还款手续，要持其所在城市发证机关颁发的贷款证按上述相同程序在异地贷款栏中登记。
第十九条 资信评估机构对企业评级，并在企业资信等级记录栏中记录后，应加盖公章。
资信评估机构对企业作出的资信等级评定结论，可作为金融机构向企业提供贷款的参考依据。
第二十条 贷款证不得出借、出租、转让、涂改、伪造。
第二十一条 金融机构信贷部门查验企业贷款证的时间不得超过15天。

第六章 变更、注销与年审
第二十二条 持证企业有下列情形之一者须向发证机关申请办理贷款证变更手续：
（一）企业名称变更；
（二）企业法定代表人更换；
（三）企业注册资本变更；
（四）企业法定住址迁移；
（五）贷款证登录满页或严重破损。
第二十三条 贷款证遗失，企业需及时登报声明，并向发证机关挂失。挂失满2个月后，方可重新办理贷款证。
第二十四条 持证企业有下列情形之一者，须向发证机关办理贷款证注销手续：
（一）企业实行承包租赁、股份制改造、联营、兼并、合资、分立、有偿转让等；
（二）工商行政管理部门吊销《企业法人营业执照》；
（三）企业被依法宣布破产。
第二十五条 贷款证实行集中年审。持证企业在每年的3月到6月凭贷款证及企业上一年度的资产负债表、损益表等材料到发证机关办理年审手续。年审期间贷款证有效。

第七章 罚 则
第二十六条 企业有下列行为之一的，发证机关视情节轻重给予批评教育、暂停办理贷款证、通知各金融机构暂停贷款直至吊销贷款证等处罚；构成犯罪的，移交司法机关依法追究有关人员的刑事责任：
（一）未按期办理年审手续；
（二）申办和审查贷款证时提供虚假材料或财务报表；
（三）冒充法定代表人签字；
（四）以各种手段套办多本贷款证；
（五）涂改和伪造贷款证；
（六）出借、出租贷款证；
（七）拒绝接受检查。
第二十七条 金融机构有下列行为之一的，有管辖权的人民银行有权视情节轻重给予警告、通报、处5000——50000元罚款、追究有关当事人和负责人的相应责任，并有权向有关部门建议撤销负责人的职务：
（一）未按规定填写贷款证；
（二）占压贷款证超过15天；
（三）遗失企业的贷款证；
（四）擅自涂改、撕页；
（五）做虚假记录；
（六）给无贷款证或持无效贷款证企业贷款；
（七）违反本办法的其他行为。
第二十八条 当事人对发证机关处罚不服的，可在接到处罚通知书之日起15日内向上一级人民银行申请复议。对复议决定不服的，可在接到复议通知书之日起的15天内向人民法院起诉。逾期不申请复议或起诉，处罚决定生效。对不执行处罚决定的，由做出处罚决定的机关强制执行或申请人民法院强制执行。复议期间和人民法院审理期间，除法律、法规另有规定外，不停止原处罚决定的执行。
第二十九条 发证机关有下列行为之一的，上一级发证机关给予通报批评、行政处分等处罚；构成犯罪的，依法追究当事人的刑事责任：
（一）没有及时给符合条件的申请企业颁发贷款证；
（二）检查和年审时占压企业贷款证超过规定时间；
（三）有逃废金融机构债务记录未及时吊销贷款证；
（四）工作人员泄露企业商业秘密。

第八章 附 则
第三十条 中国人民银行省级分行可以据此制定实施细则，报总行备案。
第三十一条 对外资金融机构开放的城市，发证机关可参照本规定对外资金融机构进行管理。
第三十二条 本办法由中国人民银行总行解释。
第三十三条 本办法自1996年4月1日起施行。