福建省厦门市人大常委会


厦门市住宅区物业管理条例（2004年修正本）


（1998年10月29日厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2004年6月4日厦门市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过的《关于修改〈厦门象屿保税区条例〉等十二件法规的决定》修正）



第一章 总则

第一条 为规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人、物业管理企业及开发建设单位之间的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，创建整洁、安全、文明、舒适的居住环境，遵循国家有关法律、行政法规的基本原则，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的公共设施的居住小区、居住组团、商住楼等。住宅区的范围由市建设行政主管部门会同有关部门划定。

本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

本条例所称使用人，是指物业的承租人和非业主的使用人。

本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。

第三条 市建设行政主管部门是本市住宅区物业管理的主管部门，负责组织实施本条例。

各有关行政管理部门在各自职责范围内，协同实施本条例。

街道办事处、镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行协调、监督。

第二章 业主自治管理

第四条 业主通过业主会议或业主代表会议选举成立业主委员会，对住宅区物业实施自治管理。

第五条 业主会议由住宅区内全体业主组成。业主人数较多的，也可以推选业主代表，组成住宅区业主代表会议。

业主会议或业主代表会议（以下统称业主会议）必须有代表百分之五十以上表决权的业主出席才能召开。

业主可以书面委托代理人出席业主会议，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。

第六条 有下列情形之一的，在市建设行政主管部门和住宅区所在街道办事处、镇人民政府的监督指导下，开发建设单位应在六个月内，组织召开第一次业主会议，选举产生业主委员会：

（一）住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十；

（二）房屋交付使用满二年。

一个住宅区成立一个业主委员会。

第七条 业主会议每年至少召开一次，以投票或其他方式表决。表决权按建筑面积每平方米一个表决权或每一份额一个表决权计。业主代表按所代表的表决权行使。

经持有过半数以上表决权的已入住户提议，可推迟召开第一次业主会议，但须在提议中提出推迟召开业主会议的具体日期和理由，并且推迟时间不得超过六个月。

经代表百分之二十以上表决权的业主提议，可以召开临时业主会议。业主委员会应在接到提议后十日内就其所提议题召开临时业主会议。

业主会议的决定，以出席会议的业主所代表表决权的过半数通过。

第八条 业主会议的职权：

（一）制订和修改业主委员会章程、业主公约；

（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；

（三）决定住宅区有关公共利益的重大事项；

（四）听取和审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当决定；

（五）决定聘请、解聘物业管理企业，并可授权业主委员会行使；

（六）审议公共设施专用基金的使用情况；

（七）其他应由业主会议行使的职权。

第九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持成立业主委员会登记申请书、业主委员会委员名单，向所在街道办事处备案。

第十条 业主委员会委员由业主会议在业主、直管公房和单位自管房的业主或其授权的使用人中选出。业主委员会根据住宅区规模由五至十五人组成，其中设主任一人，由业主会议或业主委员会会议在委员中选举产生。业主委员会对业主会议负责。

业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须全体委员过半数同意。

业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。

第十一条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

（一）审议决定物业管理企业制订的物业管理计划；

（二）召集和主持业主会议，并报告年度工作；

（三）根据业主会议授权，与物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同；

（四）审议决定物业管理企业提出的大中维修、更新改造公共设施的报告；

（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；

（六）监督、指导、支持物业管理企业对住宅区的管理、服务工作；

（七）督促业主和使用人履行业主公约，交纳物业管理服务费和房屋公共维修金；

（八）协调业主和使用人与物业管理企业的关系。

业主委员会不得直接从事以营利为目的的经营活动。

第十二条 业主公约由第一次业主会议制定。

业主公约是由业主承诺的、对全体业主具有约束力的有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。使用人应当遵守业主公约的有关内容。

第十三条 业主公约应当包括下列内容：

（一）业主会议的召集程序、方式及决定重大事项的方式；

（二）使用住宅区内公共设施和房屋共用部位、共用设备的权利与义务；

（三）业主参与物业管理的权利；

（四）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；

（五）物业各项维修和管理费用的缴交；

（六）业主应遵守的行为准则；

（七）违反业主公约的责任；

（八）其他有关事项。

第三章 物业管理服务

第十四条 从事物业管理的企业应取得国家规定资质资格，并在其资质等级范围内从事相应的物业管理服务。

第十五条 鼓励业主委员会采用招标投标的方式选聘物业管理企业。

业主委员会应当与选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同。委托合同应当于签订之日起三十日内由物业管理企业报市建设行政主管部门备案。

物业管理企业可就受委托的专项业务聘用有相应资质的专营公司或专人承担，可对业主委员会委托的项目进行经营。

第十六条 当事人在物业管理委托合同中约定的物业管理事项应当包括下列内容：

（一）房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；

（二）住宅区内公共设施的使用管理、维修和更新；

（三）绿化、环境卫生管理服务；

（四）停车场地的管理；

（五）维护公共秩序；

（六）物业维修、更新费用的管理；

（七）物业档案资料的保管和移交。

第十七条 在住宅区物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构；

（二）擅自改变房屋设计用途和改变房屋外貌；

（三）占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备；

（四）乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物；

（五）排放有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪声；

（六）不按指定地点停放车辆；

（七）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

业主委员会和物业管理企业对住宅区内的上述行为，有权予以劝阻、制止，要求恢复原状或者依法赔偿损失。

第十八条 任何单位和个人在住宅区内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，应按规定报有关部门审批，并与物业管理企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议后，方可施工。

第十九条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由业主委员会委托物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。

第二十条 住宅区的管理维修责任，按下列规定划分：

（一）房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；

（二）房屋的共用部位、共用设备的管理维修由物业管理企业负责，维修费用按异产毗邻房屋维修责任划分与费用分摊规定，从房屋公共维修金中支出；直管公房和单位自管房按房改政策出售的，由出售方从公房售后提取的房屋公共维修金中分摊相关费用；

（三）开发建设单位投资的公共设施管理、维修、更新改造由物业管理企业负责，维修、更新改造费用从公共设施专用基金中支出；

（四）政府投资的公共设施的管理、维修、更新改造等工作由有关行政管理部门或专业部门负责，也可委托物业管理企业承担，并支付相应费用；

（五）住宅区内公共设施的管理、维护、维修、更新改造等责任不明确的，由市建设行政主管部门会同相关部门共同确定。

第二十一条 房屋公共维修金由业主缴纳，按栋号或梯号专款专用，不得挪作他用，并应按栋号或梯号设立维修金档案。

公共设施专用基金由开发建设单位一次性缴纳设立。

公共设施专用基金以及房屋公共维修金的管理办法由市人民政府制定。

第二十二条 物业管理企业根据物业管理委托合同向业主、使用人收取物业管理服务费。物业管理服务费实行政府指导价管理。政府指导价由市物价管理部门按小区类别、楼字类型、服务项目核定，并报市人民政府备案。

物业管理企业为业主和使用人提供的特约服务，物价管理部门有收费标准的，按规定执行；没有规定收费标准的，由双方当事人约定。

物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

第二十三条 住宅区内有经济收入的公用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的物业管理服务等费用。

第二十四条 业主委员会应依据城市管理有关规定和物业管理委托合同对物业管理企业进行监督，并支持物业管理企业按照市人民政府有关部门的要求开展各项创优活动。

业主委员会、物业管理企业应协助居民委员会依照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定开展相关工作。

第二十五条 物业管理企业应及时处理业主及使用人对物业管理的投诉。

市建设主管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投诉。

第四章 物业的前期管理与移交

第二十六条 开发建设项目在方案设计和设备安装过程中，应具备物业管理所必需的物业管理用房、安全防范设施以及便于开展物业管理服务的各项功能。

第二十七条 开发建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权单独转让。

第二十八条 开发建设单位尚未出租、出售的空置房屋的管理服务费，由开发建设单位承担。

业主委员会成立之前，由开发建设单位自行管理或委托物业管理企业实行物业管理，委托管理的应提供物业管理所需的工程建设档案资料。

第二十九条 开发建设单位应当在业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交下列工程建设档案资料：

（一）住宅区规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）各种设备的使用说明书、电路示意图；

（五）环保、绿化等相关工程竣工验收资料；

（六）其他必要资料。

业主委员会应在签订物业管理委托合同后十日内，将前款规定的资料交物业管理企业保管。物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或解除后的十日内，向业主委员会移交原保管的资料。

第三十条 开发建设单位应当在移交工程建设档案资料的同时，按建设总投资的百分之二，一次性向业主委员会划拨住宅区的公共设施专用基金，由业主委员会设专帐管理。市建设行政主管部门对公共设施专用基金的划拨和使用情况进行监督。

第三十一条 开发建设单位应向业主委员会移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千分之二，最低使用面积为三十平方米，最多使用面积为二百平方米，其所有权属全体业主共同所有。

第五章 法律责任

第三十二条 开发建设单位违反本条例，有下列情形之一的，由市建设行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：

（一）未在规定时间内组织召开第一次业主会议的，责令其限期组织召开；逾期仍不组织召开的，可处以五千元以上三万元以下的罚款。

（二）不按规定移交工程建设资料、划拨公共设施专用基金、移交物业管理用房的，责令其限期改正，并可处以一万元以上五万元以下罚款。

第三十三条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由市建设行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：

（一）未取得物业管理资质等级证书或超越其资质等级范围，从事物业管理服务的，没收违法所得，并可处以一万元以上五万元以下的罚款。

（二）物业管理企业擅自改变公共设施专用基金和房屋公共维修金及物业管理用房用途的，责令改正，并可处以二千元以上二万元以下的罚款；情节严重的，吊销资质等级证书。

第三十四条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由城监支队根据情节轻重分别予以处罚：

（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋设计用途，占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备；责令恢复原状，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。

（二）擅自改变房屋外貌，责令改正，并可处以一千元以上三千元以下罚款。

（三）不按指定地点停放车辆，责令改正，并处以五十元以上五百元以下的罚款。

（四）在住宅区内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，未与物业管理企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议就施工的，责令其改正，并可处以一万元以上三万元以下的罚款。

第三十五条 业主或使用人不按合同约定缴纳物业管理服务费、房屋公共维修金和规定的其他费用的，业主委员会应协助催缴。逾期仍不缴纳的，由物业管理企业按合同约定收取违约金；合同没有约定的，可按日加收所欠缴费用千分之三的违约金。逾期六个月仍不缴纳的，物业管理企业也可停止服务。

物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任，造成业主、使用人损失的应当承担赔偿责任。

第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

第六章 附则

第三十七条 本条例中有关专业用语的含义：

（一）共用部位，是指住宅区内一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、散水面、屋面等部位。

（二）共用设备，是指住宅区内一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、排烟排气通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、防盗门等设备。

（三）公共设施，是指住宅区内，由业主和使用人共同使用的道路、园林绿地、停车场库、照明路灯、消防栓、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能系统等设施。

第三十八条 工业区、商业区等非住宅区的物业管理可参照本条例执行。

第三十九条 市人民政府可根据本条例制定实施细则。

本条例的具体应用问题由厦门市人民政府负责解释。

第四十条 本条例自1999年1月1日起施行。

论交通肇事罪的立法完善
—— 兼谈饮酒驾车是否构成犯罪
滕传枢
近期来，媒体上特别是网络上议论得沸沸扬扬的一大热点问题是危险驾驶问题。自三个月前杭州胡斌飙车撞死人一案发生后，有成都两位律师上书全国人大建议增设“饮酒驾车罪、醉酒驾车罪”， 7月23日成都中院以危害公共安全罪判处醉驾者孙伟铭死刑，引发四川五名律师上书最高法院建议“刀下留人”，7月24日最高法院召集专家研讨会研讨危险驾驶问题，8月4日晚杭州再次发生一打工妹被酒后驾车者魏志刚撞死在为警示“70码”事件而设立的“爱心斑马线”上。一时间，舆论界掀起轩然大波，仁者见仁智者见智莫衷一是。应如何正确分析与对待当前热议的危险驾驶的司法审判和立法完善问题，我提出如下管见，盼能对司法和立法的工作有所裨益。

一、讨论“危险驾驶该怎么判”应先明确两个前提
民众对同样是驾车撞死人的胡斌被判三年，而孙伟铭被判死刑议论最多、难以理解。白岩松前两天在电视上读了个“灰色段子”：在杭州，你是可以飙车的，因为即使撞死人最多三年;在成都，千万不要再酒后驾车了，因为如果撞死人的话，你就容易判死刑;在南京，最近一段时间先别酒后驾车，因为究竟怎么判现在还不知道，观望观望……这是什么?这就是信号灯乱闪之下，驾车者心态的现实映照。
这种心态是从感性的角度出发思考问题的反映，而“怎么判”是一个很专业的法律问题，必须从理性的角度出发。讨论这个问题应先明确两个前提。
一是，每个案件都有自己的案情。即使是同一性质、同一罪名的案件，其具体罪行、情节、影响量刑的因素是不一样的，不应盲目类比，更不能以地区划线。还有一个“法条竟合”问题，即同一个行为可以适用二条以上的法律条文。孙伟铭驾车撞死人的行为，既可以适用刑法第133条“交通肇事罪”的法条，也可以适用刑法第115条“以其他危险方法危害公共安全罪”的法条。贵州习水县5名公职人员嫖宿幼女的行为，既可以适用刑法第236条“奸淫幼女罪”的法条，也可以适用刑法第360条“嫖宿幼女罪”的法条。就是典型案例。
二是，司法审判只能依据现行有效法律。如果是立法上有不足甚至不妥，那是今后修改法律的问题。任何时候都不能偏离现行有效法律，更不能以某种“道理”、“形势的需要”或“舆论的呼声”等作为判决依据。否则，就不是法制社会了。

二、对5起驾车撞死人案件的比较分析
近期5起驾车撞死人案件的比较（依据媒体资料）：
序 地区 被告人 主 要
案 情 损害
后果 备 注
1 杭州 胡 斌 超速 1死 赔偿113万余元，被以交通肇事罪判有期徒刑3年。

2 成
都
孙伟铭 无证、超速、醉酒、逃逸 4死
1伤 赔偿10万余元，被一审以以其他危险方法危害公共安全罪判死刑，已上诉。
3 郑州 傅 ? 酒后、 自首 3死
8伤 被以以其他危险方法危害公共安全罪逮捕，待起诉。
4 杭州 魏志刚 酒后、超速 1死 罪名待定, 待起诉。
5 惠
州
李国清 泄愤,向社会报复 4死27车受损 被以以其他危险方法危害公共安全罪起诉、受审，待宣判。
刑事处罚的基本原则是以被告人对社会造成的客观危害后果的大小和主观恶性的大小作为标准的。从上表可知，5起案件的案情差异是相当大的。客观危害和主观恶性由大到小排列应是：李国清、孙伟铭、傅?、魏志刚、胡斌。其中李国清案是特例，这是明显的直接故意犯罪，其性质与量刑与故意杀人罪同等，对此类案件下文不再讨论。这里特别需要指出的是除李国清之外前3名被告人是酒后甚至醉酒，这与没有喝酒的胡斌在主观要件上有质的区别。喝酒前行为人的意识是清醒的，他应当知道自己喝酒之后驾车会导致危害后果的发生，却仍为之，这就构成了法律上的“放任危害后果发生的间接故意”。没有酒后驾车的人所犯的交通肇事罪主观上属过失。过失犯罪与故意犯罪有质的区别，在处罚上差距很大。过失的交通肇事罪的量刑原则上应与过失致人死亡罪持平（最高为7年徒刑）；而故意的交通肇事罪的性质则已转化为以其他危险方法危害公共安全罪了（最高为死刑），与故意杀人罪、故意伤害罪类似。故意犯罪又有直接故意和间接故意之分，其主观恶性不等同。酒后驾车的人所犯的交通肇事罪主观上属间接故意，与直接故意的杀人、伤害在量刑上应有所区别。所以，法院对胡斌的判决应该说没有错误。法院对孙伟铭的罪名认定是正确的，但处以极刑的判决显属过重（可能是受舆论影响的结果）。从刑罚横向平衡的角度看，对这类犯罪处以无期徒刑已经足够了。

三、对危险驾驶问题的立法意见与建议
(一)现行刑法已经能够涵盖危险驾驶导致的犯罪
对危险驾驶所导致的犯罪, 现行刑法可以适用的法条和罪名是刑法第115条的以其他危险方法危害公共安全罪和刑法第133条的交通肇事罪。这两法条和罪名其实已经能够涵盖危险驾驶所导致的所有犯罪。只是因为理论界对饮酒驾车、醉酒驾车应属“放任危害后果发生的间接故意”的研究长期缺失，司法实践中对驾车撞死人都按交通肇事罪处理，交通肇事罪又长期定位为过失犯罪（其实，交通肇事罪在“九七”刑法中增加了“因逃逸致人死亡”的罪状之后，就已经不再是单纯的过失犯罪了）。加之第115条的以其他危险方法危害公共安全罪只是一个“补漏”的罪名，实践中往往不用它。从而，造成了理论与实践的脱节和茫然状态，以致对驾车撞死人的案件出现量刑偏轻偏重的失误。
（二）对完善交通肇事罪的立法建议
目前舆论普遍认为，或者提高交通肇事罪量刑标准，或者在“偏轻”与“偏重”之间增设一个“危险驾驶罪”，以从长远遏制“马路杀手”的泛滥。当务之急是对此类案件的审理和法律适用作出相关司法解释。
这些意见虽都有一定道理，但均不无偏颇。
首先，增设一个罪名应该是在现行刑法不能涵盖危险驾驶所导致的犯罪的情况下才这么做，现实的情形并非如此。更重要的是“危险驾驶罪”虽在英国、台湾等个别国家和地区的刑法中有先例，然此罪所惩罚的是一种犯罪预备（即客观上尚未产生实际损害后果，所惩罚的是行为人的主观恶性）。日本刑法于几年前增设的“危险驾驶致死伤罪”，则仍是以客观损害为构成要件的。我国刑法除了对个别直接故意的恶性犯罪（如杀人罪）的犯罪预备作为犯罪惩罚外，对一般的直接故意犯罪的犯罪预备均不作为犯罪惩罚，更没有对间接故意犯罪的犯罪预备作为犯罪惩罚。如果把尚未产生实际损害后果只要饮酒驾车都作为犯罪惩罚，不仅理论依据缺失，犯罪构成扩大化，实践中必然导致惩罚扩大化。正如《南方周末》报道的，一位有10年执法经验的交警告诉记者的话：“如果中国规定了危险驾驶罪，恐怕要大规模盖监狱；单是醉酒驾驶的，目前的监狱可能都容不下”。所以，饮酒驾车、醉酒驾车未造成实际损害后果的行为，只宜在治安管理范围内处理，不应定为犯罪实施惩罚。
其次，对危险驾驶的立法完善不是一句“提高交通肇事罪量刑标准”就能解决的问题。相关司法解释并非没有，最高法院法释[2000]33号即是，也只是一个需要完善的问题。
我的建议是用“微调”的办法，即修改刑法第133条，以完善对危险驾驶的立法。修改后的条文如下设置：
“违反交通运输管理法规，因而发生重大事故，致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，处三年以下有期徒刑、或者拘役；因服用毒品、麻醉药品、酒类或者其他相类之物驾驶，交通运输肇事后逃逸或者有其他特别恶劣情节的，处三年以上七年以下有期徒刑；因醉酒、麻醉后驾驶，逃逸致人死亡，或者有其他特别严重后果的，处七年以上有期徒刑或者无期徒刑”。
文中加粗字为增加的内容。
这样修改，不仅涵盖了交通肇事罪的所有罪状，而且符合我国刑法犯罪构成的理论，与刑法第115条的以其他危险方法危害公共安全罪，与刑法第232--235条的杀人罪、伤害罪、过失致人死亡罪相协调。该罪的三个档次都是以“发生重大事故，致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失”为前提。酒后驾车或其他危险驾驶行为只是作为加重情节。其他危险驾驶行为在条文中不宜也不可能穷尽罗列（例如飚车等），但已包含在“其他特别恶劣情节”之中。

2009-8-8 于海口

载于《海南律师》杂志2009年第2期（总第15期）